Checkliste Hausbesichtigung: Diese 40 Punkte prüfst du vor Ort

Eine gute Checkliste zur Hausbesichtigung ist dein wichtigstes Werkzeug beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Wer ohne Plan durch die Räume läuft, übersieht leicht teure Mängel. Mit einem festen Ablauf prüfst du systematisch jeden Bereich, von der Fassade bis zur Heizung. Nimm dir für einen ersten Termin mindestens eine Stunde Zeit und plane bei Interesse einen zweiten Besuch bei Tageslicht.

Die 40 Punkte in diesem Ratgeber verteilen sich auf vier Bereiche: Außenhülle, Innenräume, Haustechnik und Unterlagen. So arbeitest du dich vom Dach bis in den Keller vor, ohne etwas zu vergessen. Am Ende hast du ein klares Bild vom Zustand und weißt, wo teure Arbeiten warten. Genau dieses Wissen brauchst du, um den Preis richtig einzuordnen.

Vorbereitung mit der richtigen Checkliste zur Hausbesichtigung

Bevor du losfährst, lohnt sich eine kurze Vorbereitung. Nimm eine ausgedruckte Checkliste zur Hausbesichtigung, dein Smartphone für Fotos, eine Taschenlampe und ein Maßband mit. Notiere dir vorab offene Fragen zum Baujahr, zu Sanierungen und zu den Nebenkosten. Am besten kommst du nicht allein, sondern nimmst eine zweite Person mit. Vier Augen sehen mehr, und du kannst dich später über deine Eindrücke austauschen.

Lass dich beim Termin nicht drängen. Ein Verkäufer, der dich schnell durch die Räume führt, will vielleicht nichts zeigen. Öffne selbst Schränke, tritt auf jede Etage und schau in Ecken, die auf den ersten Blick unwichtig wirken. Notiere dir zu jedem Raum eine kurze Bewertung. So kannst du mehrere Objekte später nüchtern vergleichen, auch wenn dich beim Termin die Optik begeistert hat.

Außen und Dach

Beginne draußen und schau dir die Immobilie erst als Ganzes an. Risse in der Fassade, feuchte Flecken oder abblätternder Putz sind erste Hinweise. Das Dach ist besonders wichtig, weil eine Sanierung schnell fünfstellig wird. Prüfe Dachziegel, Rinnen und den Zustand des Schornsteins. Wirf auch einen Blick auf Fenster, Türen und die Umgebung des Grundstücks.

Achte am Sockel auf aufsteigende Feuchtigkeit und an der Fassade auf Algen oder grüne Verfärbungen an der Wetterseite. Schau, ob das Regenwasser sauber abläuft und die Fallrohre intakt sind. Ein prüfender Blick auf die Nachbarschaft lohnt sich ebenfalls: Lärmquellen, Gewerbe oder eine stark befahrene Straße mindern den Wohnwert und lassen sich später nicht ändern. Auch die Ausrichtung des Gartens und der Lichteinfall gehören auf deine Liste.

Innenräume

Innen prüfst du Raum für Raum. Achte auf den Zustand von Wänden, Decken und Böden. Dunkle Flecken, Schimmel oder ein muffiger Geruch deuten auf Feuchtigkeit hin. Öffne Fenster und Türen, um Beschläge und Dichtungen zu testen. In Bad und Küche schaust du auf Fliesen, Fugen und Anschlüsse. Ein Blick hinter Möbel und in Ecken lohnt sich, denn dort verstecken sich Mängel gern.

Prüfe auch die Böden auf schiefe Stellen oder knarrende Dielen und schau, ob Türen sauber schließen. Klemmende Türen können ein Hinweis auf Setzungen im Gebäude sein. Miss mit dem Maßband nach, ob die angegebenen Raumgrößen stimmen. In Wohnungen lohnt ein Blick auf den Schallschutz: Hörst du Nachbarn oder Straßenlärm deutlich, mindert das den Wohnkomfort dauerhaft. Solche Details fallen bei einem schnellen Rundgang leicht unter den Tisch.

Keller und Haustechnik

Der Keller verrät viel über den Zustand eines Hauses. Prüfe die Wände auf Feuchtigkeit, Salzausblühungen oder Schimmel. Die Haustechnik ist ein Kostenfaktor für sich. Notiere Typ und Baujahr der Heizung, denn alte Anlagen müssen oft ersetzt werden. Schau dir den Zählerschrank an, prüfe die Elektrik und frag nach dem Zustand der Wasserleitungen. Alte Bleirohre oder eine überlastete Elektrik bedeuten weiteren Aufwand.

Dreh im Bad ruhig einmal den Wasserhahn auf und prüfe den Druck und die Zeit bis zum warmen Wasser. Schau dir den Sicherungskasten an: Fehlt ein FI-Schutzschalter, ist die Elektrik veraltet und muss oft komplett erneuert werden. Notiere das Baujahr der Heizung und den letzten Wartungstermin, den du auf dem Schornsteinfegerprotokoll findest. Eine Heizung, die älter als zwanzig Jahre ist, gehört auf die Liste der bald fälligen Investitionen.

Unterlagen, die du sehen solltest

Zur Besichtigung gehören nicht nur Räume, sondern auch Papiere. Bitte um den Energieausweis, Grundrisse, den Grundbuchauszug und Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Bei Eigentumswohnungen sind die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklagen wichtig. Diese Dokumente zeigen dir, was in den letzten Jahren gemacht wurde und was noch aussteht. Fehlen wichtige Unterlagen, ist das ein Warnzeichen.

Der Energieausweis verrät dir viel über die zu erwartenden Heizkosten und den Sanierungsbedarf. Achte auf die Energieeffizienzklasse und den Endenergiebedarf. Bei Wohnungen zeigen dir die Protokolle der Eigentümerversammlung, ob größere Reparaturen anstehen und ob es Streit in der Gemeinschaft gibt. Frag außerdem nach den Betriebskosten der letzten Jahre. So erkennst du früh, ob auf dich neben dem Kaufpreis hohe laufende Kosten zukommen.

Warnsignale in deiner Checkliste zur Hausbesichtigung

Manche Anzeichen solltest du besonders ernst nehmen. Frisch gestrichene einzelne Stellen können Feuchteschäden verdecken. Ein aufdringlicher Lufterfrischer überdeckt oft Schimmelgeruch. Ausweichende Antworten auf Fragen nach Baujahr oder Sanierungen sind ein schlechtes Zeichen. Wenn dir vieles unklar bleibt oder die Substanz zweifelhaft wirkt, ziehe vor dem Kauf einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.

Vertrau bei der Besichtigung auch auf deine Nase und dein Bauchgefühl. Modriger Geruch im Keller, kalte feuchte Wände oder ein deutlich zu warmes, stickiges Wohnzimmer sind Warnzeichen. Frag ruhig mehrfach nach, wenn dir Antworten ausweichend erscheinen. Ein seriöser Verkäufer beantwortet Fragen zu Alter, Schäden und Sanierungen offen. Bleibt vieles vage, ist Vorsicht besser als ein übereilter Kauf.

Häufige Fragen

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