Kaufnebenkosten beim Hauskauf: So viel kommt wirklich dazu

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind der Betrag, der zusätzlich zum reinen Kaufpreis auf dich zukommt. Je nach Bundesland und Situation sind das 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme. Bei einem Haus für 400.000 Euro reden wir also schnell über 40.000 bis 60.000 Euro extra. Diese Summe solltest du früh kennen, damit deine Finanzierung realistisch bleibt.

Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und der Rate für den Kredit. Doch die Nebenkosten entscheiden oft darüber, ob ein Kauf überhaupt tragbar ist. Deshalb lohnt es sich, jeden Posten einzeln zu verstehen. So kannst du deine Rücklagen richtig planen und gerätst nach dem Notartermin nicht in die Klemme.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf gehören alle Ausgaben, die zwingend mit dem Eigentumsübergang verbunden sind. Das sind vor allem drei feste Blöcke: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Dazu kommen kleinere Posten wie Gutachter, Finanzierung oder der erste Umzug. Wichtig: Diese Kosten musst du in der Regel aus eigener Tasche zahlen. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis selbst.

Man unterscheidet zwischen festen und variablen Nebenkosten. Fest sind die gesetzlich geregelten Posten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, die du nicht beeinflussen kannst. Variabel sind Ausgaben wie Gutachter, Umzug oder erste Renovierungen, die du zumindest teilweise steuern kannst. Wenn du beide Gruppen sauber trennst, siehst du schnell, wo Spielraum besteht und wo nicht. Das hilft dir, ein realistisches Budget aufzustellen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der dickste Brocken unter den Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Sie fällt einmalig an, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Wie hoch sie ausfällt, legt jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren anderen Ländern. Erst wenn du diese Steuer gezahlt hast, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wirst du nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Kaufpreis erhoben. Schon ein Prozentpunkt Unterschied macht bei einem teuren Haus mehrere tausend Euro aus. Wenn du zwischen zwei Regionen wählst, kann sich ein Blick auf den Steuersatz also lohnen. Die folgende Tabelle zeigt dir die Bandbreite an vier Beispielen.

Notar und Grundbuch

Ein Hauskauf ist in Deutschland ohne Notar nicht möglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Eintragungen und sorgt für einen sicheren Ablauf. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Du kannst sie also nicht verhandeln. Rechne für den Notar mit rund 1 bis 1,5 Prozent. Dazu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung als neuer Eigentümer, meist etwa 0,5 Prozent. Zusammen landest du bei ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Ein Teil der Notarkosten entsteht durch die Grundschuld, die deine Bank zur Absicherung des Kredits eintragen lässt. Auch diese Eintragung läuft über den Notar und das Grundbuchamt. Sie ist in den genannten Prozentsätzen meist schon grob enthalten, kann bei einer hohen Finanzierung aber etwas höher ausfallen. Frag deine Bank oder den Notar vorab nach einer konkreten Kostenaufstellung.

Maklerprovision

Wenn ein Makler das Haus vermittelt, wird eine Provision fällig. Seit Ende 2020 gilt bei selbst genutzten Wohnimmobilien das Prinzip der geteilten Kosten. Käufer und Verkäufer tragen die Provision zu gleichen Teilen. In der Praxis liegt der Käuferanteil meist bei 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Ob überhaupt ein Makler beteiligt ist, hängt vom Angebot ab. Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten komplett.

Wichtig ist, dass der Verkäufer den Makler nicht komplett auf dich abwälzen darf. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern muss der Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen. Achte darauf, dass die Aufteilung im Vertrag klar geregelt ist. So vermeidest du, dass dir am Ende ein höherer Anteil in Rechnung gestellt wird, als gesetzlich zulässig ist.

Weitere Kaufnebenkosten beim Hauskauf

Neben den drei großen Blöcken gibt es kleinere Ausgaben, die sich summieren. Ein unabhängiger Gutachter oder Bausachverständiger kostet je nach Umfang 500 bis 2.000 Euro, kann dich aber vor teuren Fehlkäufen bewahren. Für die Finanzierung verlangt die Bank oft eine Gebühr für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Dazu kommen Umzug, erste Renovierung und mögliche Ablösesummen für eine Küche. Plane hier einen Puffer ein, damit dich nichts überrascht.

Auch die Grundschuldbestellung kostet Geld. Deine Bank sichert den Kredit über einen Eintrag im Grundbuch ab, und dieser Eintrag verursacht Notar- und Amtsgebühren von rund 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Hinzu kommen manchmal Kosten für einen Energieausweis, für die Ummeldung oder für neue Möbel. Wer diese kleinen Posten von Anfang an mitdenkt, erlebt beim Einzug keine böse Überraschung.

Beispielrechnung für 400.000 Euro

Damit die Zahlen greifbar werden, hier eine Beispielrechnung für ein Haus in Nordrhein-Westfalen zum Kaufpreis von 400.000 Euro, mit Makler. Du siehst schnell, wie stark die Nebenkosten ins Gewicht fallen.

In diesem Beispiel brauchst du zusätzlich zum Kaufpreis fast 50.000 Euro. Diese Summe sollte als Eigenkapital vorhanden sein, denn Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Wer knapp kalkuliert, gerät hier schnell in Schwierigkeiten.

Ohne Makler sähe die Rechnung deutlich freundlicher aus. Dann fielen nur Grunderwerbsteuer, Notar und Gutachter an, zusammen rund 35.000 Euro. Das zeigt, wie stark die Maklerprovision ins Gewicht fällt. Beim Kauf direkt vom Eigentümer sparst du diesen Posten und senkst deine Nebenkostenquote spürbar. Auch das Bundesland macht einen großen Unterschied: In Bayern läge die Grunderwerbsteuer im Beispiel bei 14.000 statt 26.000 Euro.

Als Faustregel gilt: Lege für die Nebenkosten mindestens ein Achtel des Kaufpreises als Eigenkapital zurück. Kommt noch eine Sanierung dazu, plane diese getrennt ein. Ein solider Puffer schützt dich vor teuren Zwischenfinanzierungen und sorgt dafür, dass du deinen Traum vom Eigenheim ohne Dauerstress finanzierst.

Häufige Fragen

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