Budgetplanung
Kaufpreis plus Sanierung: So kalkulierst du dein Gesamtbudget
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, zahlt selten nur den Preis auf dem Exposé. Erst Kaufpreis plus Sanierung ergeben das, was das Haus dich am Ende wirklich kostet. Hier siehst du Schritt für Schritt, wie du beide Posten sauber zusammenrechnest.
Kaufpreis plus Sanierung ist die Rechnung, die über deinen Hauskauf wirklich entscheidet. Der Preis im Exposé ist nur der Anfang. Dazu kommen Nebenkosten und alles, was du am Haus erneuern musst. Erst wenn du diese Summen zusammenzählst, weißt du, ob das Objekt zu deinem Budget passt.
Viele Käufer verlieben sich in einen günstigen Kaufpreis und übersehen, dass die Sanierung noch einmal das Gleiche kosten kann. Ein Haus für 300.000 Euro, das eine Kernsanierung braucht, ist am Ende teurer als ein saniertes Haus für 400.000 Euro. Diese Denkfalle willst du vermeiden.
Warum Kaufpreis plus Sanierung zusammen zählt
Bank und Notar sehen zuerst den Kaufpreis. Dein Kontostand sieht am Ende die volle Summe. Deshalb solltest du Kaufpreis plus Sanierung von Anfang an als eine einzige Zahl denken. Nur so kannst du zwei Objekte fair vergleichen und deine Finanzierung richtig ansetzen.
Der zweite Grund ist die Bank selbst. Sie finanziert oft nur den Kaufpreis, nicht automatisch die Sanierung. Wenn du die Modernisierung mitfinanzieren willst, musst du sie im Antrag von Beginn an nennen. Ein sauberes Gesamtbudget ist also auch die Grundlage für dein Gespräch mit dem Kreditgeber.
Der dritte Grund ist deine eigene Ruhe. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat, gerät mitten in der Sanierung unter Druck, wenn die Rechnungen kommen. Wer dagegen von Anfang an mit der vollen Summe plant, erlebt keine bösen Überraschungen. Du weißt genau, was auf dich zukommt, und triffst deine Entscheidungen mit klarem Kopf statt aus Geldnot.
Der Preis laut Vertrag, den du an den Verkäufer zahlst.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Makler.
Alles, was du am Haus erneuern oder modernisieren musst.
Diese Posten gehören ins Gesamtbudget
Bevor du Kaufpreis plus Sanierung addierst, sammelst du alle Einzelposten. Am besten in einer einfachen Liste oder Tabelle. So siehst du sofort, wo das Geld hingeht und welcher Posten am schwersten wiegt.
| Posten | Grobe Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | laut Vertrag | Verhandlungsbasis prüfen |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | je nach Bundesland |
| Notar und Grundbuch | ca. 2 % | meist fix |
| Makler | 0 bis 3,57 % | oft geteilt |
| Sanierung | 500 bis 2.500 €/m² | je nach Umfang |
| Puffer | 10 bis 15 % | auf die Sanierung |
Die Kaufnebenkosten liegen zusammen oft bei 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie fließen fast nie in eine Finanzierung ein und müssen aus deinem Eigenkapital kommen. Rechne sie deshalb immer separat und ehrlich mit.
So rechnest du Kaufpreis plus Sanierung Schritt für Schritt
Die Rechnung selbst ist einfach, wenn du der Reihe nach vorgehst. Nimm dir eine Tabelle und trage die Werte ein. Wichtig ist, dass du jeden Posten mit einer realistischen Zahl füllst und nicht mit dem Wunschwert.
Schritt eins ist der Kaufpreis aus dem Exposé. Schritt zwei sind die Nebenkosten, die du in Prozent auf den Kaufpreis rechnest. Schritt drei ist die Sanierung, die du aus Fläche mal Preis pro Quadratmeter ableitest. Schritt vier ist der Puffer auf die Sanierungssumme. Die Summe aller vier Schritte ist dein Gesamtbudget.
Für die Sanierung hilft ein grober Quadratmeterwert. Eine leichte Modernisierung liegt oft bei 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Eine Kernsanierung kann 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter erreichen. Multipliziere den Wert mit der Wohnfläche, um eine erste Hausnummer zu bekommen.
Wichtig ist, dass du die Sanierung nicht in einem Rutsch denken musst. Manche Arbeiten sind dringend, andere haben Zeit. Ein undichtes Dach oder eine kaputte Heizung gehören sofort erledigt. Ein neues Bad oder die Küche können ein Jahr warten. Wenn du die Sanierung in Stufen teilst, verteilst du auch die Kosten und schonst dein Budget. Trage im Plan trotzdem die volle Summe ein, damit du das echte Gesamtbild siehst.
Trage neben jeden Posten auch ein, ob er sicher oder nur geschätzt ist. Ein Angebot vom Handwerker ist verlässlich. Ein grober Quadratmeterwert ist nur eine Näherung. Diese Unterscheidung hilft dir später, den Puffer richtig zu setzen. Je mehr Posten noch geschätzt sind, desto größer sollte deine Reserve sein.
Warum du einen Puffer brauchst
Kein Altbau gibt beim ersten Blick alle Überraschungen preis. Hinter Tapeten stecken Risse, unter Estrich alte Leitungen, im Dach feuchte Balken. Ein Puffer von 10 bis 15 Prozent auf die Sanierung fängt solche Funde ab, ohne dass deine Finanzierung wackelt.
Plane den Puffer bewusst ein und rechne ihn nicht weg, nur damit das Objekt passt. Wenn ein Haus nur ohne Reserve in dein Budget passt, ist es das falsche Haus. Ein realistisches Gesamtbudget schützt dich vor genau dieser Situation.
Neben dem Puffer für Überraschungen solltest du an zwei weitere Kostenblöcke denken, die gern vergessen werden. Der erste ist die Zwischenmiete: Wohnst du während der Sanierung nicht im Haus, läuft die Miete weiter, während die Rate schon fällig ist. Der zweite sind die laufenden Kosten des Hauses selbst, also Grundsteuer, Versicherung und Energie. Auch diese Posten gehören in deine Rechnung, damit das Budget wirklich hält.
Ein Rechenbeispiel zum Mitrechnen
Nimm ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und einem Kaufpreis von 320.000 Euro. Die Nebenkosten setzt du mit 11 Prozent an, also rund 35.000 Euro. Die Sanierung schätzt du auf 1.000 Euro pro Quadratmeter, das sind 120.000 Euro. Darauf legst du 15 Prozent Puffer, also 18.000 Euro.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Nebenkosten (11 %) | 35.000 € |
| Sanierung (120 m² × 1.000 €) | 120.000 € |
| Puffer (15 % auf Sanierung) | 18.000 € |
| Gesamtbudget | 493.000 € |
Aus dem vermeintlich günstigen 320.000-Euro-Haus wird so ein Projekt von fast einer halben Million Euro. Genau diese Zahl gehört in deine Finanzierung und in deinen Vergleich mit anderen Objekten. Kaufpreis plus Sanierung zeigt dir die Wahrheit, die das Exposé verschweigt.
Rechne zum Vergleich das gleiche Beispiel mit einem bereits sanierten Haus für 430.000 Euro. Dort fallen nur die Nebenkosten von rund 47.000 Euro an, dazu ein kleiner Puffer für Kleinigkeiten. Das Gesamtbudget liegt dann bei etwa 480.000 Euro, also niedriger als beim scheinbar günstigen Altbau. So siehst du schwarz auf weiß, warum der niedrige Kaufpreis allein nichts über den besseren Kauf aussagt. Erst die volle Summe macht die beiden Häuser wirklich vergleichbar.
Häufige Fragen
Wie viel Sanierung sollte ich einplanen, wenn ich das Haus noch nicht kenne?
Finanziert die Bank die Sanierung mit?
Warum reicht der Kaufpreis allein nicht für den Vergleich?
Wie hoch sollte mein Puffer sein?
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