Ratgeber
Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus: Diese Klauseln zählen
Beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses steht im Vertrag fast immer ein Satz wie: „Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sachmängel.“ Viele Käufer überlesen ihn. Er bedeutet: Für alles, was du nach dem Einzug entdeckst, zahlst du selbst.
Es gibt allerdings Grenzen dieses Ausschlusses – und Klauseln, mit denen du dich absichern kannst. Beides steht hier.
Wo der Haftungsausschluss endet
Der Ausschluss ist beim Gebrauchtimmobilienkauf zwischen Privatpersonen zulässig und üblich. Er greift aber in zwei Fällen nicht:
- Arglistiges Verschweigen. Kennt die Verkäuferseite einen erheblichen Mangel und sagt nichts, haftet sie trotz Ausschluss. Klassiker sind ein bekannter Feuchteschaden, den frische Farbe verdeckt, oder ein Hausschwammbefall.
- Zugesicherte Eigenschaften. Steht im Vertrag „Dach 2018 neu eingedeckt“ und stimmt das nicht, hilft der Ausschluss nicht.
Das Problem ist die Beweislast: Du musst nachweisen, dass die Gegenseite den Mangel kannte. Das gelingt selten – es sei denn, es gibt Unterlagen, alte Angebote von Handwerkern oder Zeugen.
Deshalb ist die wichtigste Regel: Verlass dich nicht auf spätere Ansprüche, sondern kläre alles vorher.
Was vor dem Notartermin geklärt sein muss
- Grundbuch prüfen: Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte und Grundschulden stehen in Abteilung II und III. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht kann den Wert massiv verändern.
- Baulastenverzeichnis einsehen: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern beim Bauamt. Sie können Anbauten oder Aufstockungen unmöglich machen.
- Altlastenkataster abfragen: Besonders bei früheren Gewerbeflächen oder Heizöltanks.
- Energieausweis verlangen: Pflicht bei der Besichtigung, nicht erst beim Vertrag.
- Bauakte beim Bauamt einsehen: Zeigt, ob alle Anbauten genehmigt sind. Ein Schwarzbau wird nach dem Kauf dein Problem.
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, dazu Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und der Stand der Instandhaltungsrücklage.
Klauseln, die dich schützen
Der Notar beurkundet, was beide Seiten vereinbaren – er berät neutral, vertritt aber nicht deine Interessen. Diese Punkte solltest du selbst einbringen:
- Beschaffenheitsvereinbarung: Alles, was mündlich zugesagt wurde, gehört in den Vertrag. „Keller ist trocken“, „Heizung Baujahr 2019″, „Dach ohne bekannte Undichtigkeiten“. Das schafft eine Zusicherung, die den Haftungsausschluss aushebelt.
- Finanzierungsvorbehalt: Rücktrittsrecht, falls die Bank nicht mitmacht. Nicht alle Verkäufer akzeptieren ihn, fragen kostet nichts.
- Übergabetermin und Zustand: Wann übergeben wird, geräumt und besenrein, und wer bis dahin die Kosten trägt.
- Regelung für Inventar: Küche, Markise, Gartenhaus einzeln aufführen. Das mindert nebenbei die Grunderwerbsteuer, weil bewegliche Sachen nicht darunterfallen.
- Rückbehalt: Ein Teilbetrag bleibt einbehalten, bis eine offene Sache erledigt ist – etwa die Löschung einer Grundschuld oder eine zugesagte Reparatur.
Du bekommst den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin. Diese Frist ist gesetzlich vorgesehen, damit du prüfen kannst – nutze sie, statt sie zu verkürzen.
Gutachten vor dem Kauf
Bei einem sanierungsbedürftigen Objekt ist ein Bausachverständiger die günstigste Versicherung, die du kaufen kannst. Er kostet 500 bis 1.500 € und erkennt in zwei Stunden Dinge, die dich sonst fünfstellig treffen.
Worauf er besonders schaut:
- Feuchtigkeit im Keller und an Außenwänden, aufsteigende Nässe
- Zustand des Dachstuhls, Schädlingsbefall, Balkenköpfe
- Risse und mögliche Setzungen
- Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen
- Schadstoffe: Asbest in Bodenbelägen und Dacheindeckung, alte Mineralwolle, Holzschutzmittel
Der Schadstoffpunkt wird oft unterschätzt. Asbesthaltige Materialien wurden bis 1993 verbaut. Ihre Entsorgung ist genehmigungspflichtig und kostet ein Vielfaches normaler Bauschuttentsorgung – bei einem Dach schnell fünfstellig.
Die Sanierungspflicht nicht vergessen
Nach dem Gebäudeenergiegesetz treffen dich als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer bestimmte Nachrüstpflichten, die innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang zu erfüllen sind – typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung zugänglicher Warmwasserleitungen und der Austausch sehr alter Konstantkessel.
Das sind meist überschaubare Beträge, gehört aber in die Kalkulation. Frag beim Kauf nach, was davon schon erledigt ist, und lass dir Nachweise geben.
Häufige Fragen zum Kaufvertrag
Kann ich nach dem Kauf noch zurücktreten?
Nach der Beurkundung praktisch nicht mehr. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn er vertraglich vereinbart wurde oder arglistige Täuschung nachweisbar ist.
Wer sucht den Notar aus?
Üblicherweise die Käuferseite, weil sie die Kosten trägt – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.
Muss der Verkäufer Mängel von sich aus nennen?
Wesentliche Mängel, die du bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen kannst, ja. Offensichtliche Mängel muss er nicht extra erwähnen.
Was bringt eine Beschaffenheitsvereinbarung?
Sie macht aus einer mündlichen Zusage eine vertragliche. Stimmt sie nicht, hast du Ansprüche – trotz Haftungsausschluss.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.