Sanierungspflicht beim Hauskauf: Das schreibt das GEG vor

Eine Sanierungspflicht beim Hauskauf klingt bedrohlich, ist aber in vielen Fällen überschaubar. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt von neuen Eigentümern vor allem drei Nachrüstungen. Wer die kennt, kann Kosten früh einplanen und böse Überraschungen vermeiden. In diesem Ratgeber erfährst du, was Pflicht ist, welche Fristen gelten und wann du gar nichts tun musst.

Was das GEG regelt

Das GEG bündelt seit 2020 die früheren Regeln aus Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz. Es legt fest, wie energieeffizient Gebäude sein müssen – im Neubau, aber auch im Bestand. Für dich als Käufer sind die Bestandsregeln entscheidend. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de.

Wichtig: Das Gesetz unterscheidet zwischen laufendem Betrieb und einem Eigentümerwechsel. Manche Pflichten greifen erst, wenn ein Haus den Besitzer wechselt. Genau deshalb ist der Kauf ein häufiger Auslöser. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist dagegen oft befreit.

Für dich bedeutet das: Der Kaufvertrag ist der richtige Moment, um die energetische Ausgangslage zu klären. Frag den Verkäufer nach dem Energieausweis. Er verrät dir den Endenergiebedarf und gibt erste Hinweise auf Schwachstellen. Ein hoher Verbrauchswert deutet fast immer auf eine schlechte Dämmung oder eine veraltete Heizung hin. Beides kann eine Pflicht auslösen.

Das GEG ist außerdem kein starres Regelwerk. Es wird regelmäßig angepasst, zuletzt mit deutlich strengeren Vorgaben für neue Heizungen. Für den Bestand gelten Übergangsregeln, doch der Trend ist klar: Wer heute kauft, sollte energetische Maßnahmen ohnehin einplanen. Die Pflichten sind dabei nur die absolute Untergrenze dessen, was sinnvoll ist.

Sanierungspflicht beim Hauskauf: die drei Nachrüstpflichten

Im Kern gibt es drei klassische Nachrüstpflichten, die nach einem Eigentümerwechsel relevant werden. Sie sind der Kern der Sanierungspflicht beim Hauskauf und betreffen die meisten älteren Häuser.

Diese drei Punkte lassen sich oft mit überschaubarem Aufwand erfüllen. Die Dämmung der Geschossdecke etwa kannst du in vielen Fällen selbst übernehmen, indem du Dämmmatten auslegst. Der Heizungstausch ist der größte Posten und braucht meist einen Fachbetrieb.

Neben diesen drei Kernpflichten gibt es weitere Regeln, die greifen, sobald du ohnehin baust. Sanierst du mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche, etwa eine Außenwand oder das Dach, musst du dabei bestimmte Dämmwerte einhalten. Das nennt sich bedingte Anforderung. Wer also die Fassade neu verputzt, dämmt sie in einem Zug fachgerecht mit. Diese Regel trifft dich nicht automatisch nach dem Kauf, aber bei jeder größeren Maßnahme.

Der Endenergiebedarf spielt ebenfalls eine Rolle. Tauschst du Fenster, müssen die neuen Scheiben einen Mindeststandard erfüllen. Auch neue Heizungen unterliegen 2026 der Vorgabe, einen wachsenden Anteil erneuerbarer Energie zu nutzen. Diese Anforderungen sind kein Bestandteil der reinen Nachrüstpflicht, aber sie gehören zur gleichen Familie von Regeln und betreffen dich, sobald du aktiv wirst.

Fristen der Sanierungspflicht nach dem Kauf

Für die meisten Nachrüstpflichten gilt eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Das gibt dir Zeit, die Maßnahmen zu planen und in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen. Wer die Frist verstreichen lässt, riskiert ein Bußgeld.

Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht mit der Schlüsselübergabe. Notiere dir das Datum, damit du den Zeitrahmen im Blick behältst. Ein Sanierungsfahrplan hilft, die Maßnahmen sinnvoll zu takten.

Nutze die zwei Jahre bewusst. Die Frist ist kein Druckmittel, sondern ein Planungsfenster. In dieser Zeit kannst du Angebote einholen, Förderanträge stellen und die Maßnahmen so kombinieren, dass sich Baustellen nicht doppeln. Wer die Geschossdecke dämmt und im selben Zug die Rohre im Keller isoliert, spart Wege und Anfahrtskosten. Auch der Heizungstausch braucht Vorlauf, weil gute Fachbetriebe oft mehrere Monate ausgebucht sind.

Die Kontrolle der Pflichten liegt bei den Bezirksschornsteinfegern. Sie prüfen bei ihrem regulären Termin, ob eine alte Heizung noch zulässig ist, und weisen dich auf Fristen hin. Ignorierst du eine Aufforderung, kann die Behörde ein Bußgeld verhängen. In der Praxis wird das selten sofort teuer, doch verlassen solltest du dich darauf nicht.

Ausnahmen und Bagatellgrenze

Nicht jede Pflicht trifft jeden. Das GEG kennt mehrere Ausnahmen, die dir Arbeit ersparen können. Kennst du sie, sparst du unter Umständen mehrere tausend Euro.

Die wichtigste Ausnahme betrifft selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Wer ein solches Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Beim Kauf entfällt dieser Schutz allerdings – als neuer Eigentümer greifen die Pflichten wieder.

Dazu kommt die sogenannte Wirtschaftlichkeit. Eine Maßnahme muss sich über ihre Lebensdauer durch eingesparte Energie rechnen. Ist das nicht der Fall, kann die Pflicht entfallen. Auch Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Heizungsaustausch ausgenommen, da sie ohnehin effizient arbeiten.

Eine weitere Erleichterung betrifft bereits gedämmte Bauteile. Erfüllt deine oberste Geschossdecke schon einen ausreichenden Wärmeschutz, musst du nichts nachrüsten. Das gilt selbst dann, wenn die Dämmung dünner ist als heute üblich, solange der geforderte U-Wert erreicht wird. Denkmalgeschützte Gebäude genießen zusätzlichen Schutz: Hier gehen die Auflagen des Denkmalschutzes vor, sodass viele Pflichten entfallen oder in abgemilderter Form gelten.

Kosten und Förderung

Die Kosten hängen stark davon ab, welche Pflichten dich treffen. Die Dämmung der obersten Geschossdecke liegt bei rund 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter. Die Rohrdämmung kostet oft nur wenige hundert Euro. Der größte Posten ist der Heizungstausch.

Für den Heizungstausch gibt es 2026 attraktive Zuschüsse. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind bis zu 70 Prozent der Kosten förderfähig, gedeckelt bei einem festgelegten Höchstbetrag. Die Details findest du bei der bafa.de. Auch für Dämmmaßnahmen gibt es Zuschüsse oder vergünstigte Kredite.

Wichtig: Anträge musst du in der Regel vor Beginn der Arbeiten stellen. Wer zuerst baut und dann Förderung beantragt, geht meist leer aus. Ein Energieberater unterstützt dich beim Antrag und prüft, welche Pflichten überhaupt greifen.

Häufige Fragen

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