Sanierung in Eigenleistung: Was du selbst machen darfst

Die Gewerke-Ampel: frei, bedingt, verboten

Es gibt drei Gruppen. Grün heißt: Du darfst ohne Nachweis loslegen. Gelb bedeutet, dass ein Fachbetrieb prüfen oder abnehmen muss. Rot heißt, dass die Arbeit einem eingetragenen Betrieb vorbehalten ist.

• Grün, frei machbar: Entkernen und Abriss nicht tragender Wände, Schutt entsorgen, Tapeten entfernen, Malern, Trockenbau, Dämmung der obersten Geschossdecke, Laminat und Parkett verlegen, Fliesen, Möbelmontage, Außenanlagen.
• Gelb, Vorarbeit erlaubt, Anschluss durch den Betrieb: Elektroleitungen einziehen und Dosen setzen, Wasserleitungen vorbereiten, Heizkörper demontieren, Sanitärobjekte stellen.
• Rot, dem Fachbetrieb vorbehalten: Arbeiten an Gasleitungen und Gasgeräten, Anschluss an den Hausanschluss und die Inbetriebnahme der Elektroanlage, Eingriffe in die Heizungsanlage mit Brennstoff, Anschluss und Abnahme von Feuerstätten und Schornstein.

Der Grund für Rot ist nicht Bürokratie, sondern Haftung. Für Gas und Wasser darf laut § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung und der entsprechenden Gasregelung nur ein im Installateurverzeichnis eingetragener Betrieb arbeiten. Feuerstätten nimmt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ab, sonst darfst du den Ofen nicht betreiben. Die Gesetzestexte findest du bei gesetze-im-internet.de. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Was du pro Gewerk wirklich sparst

Eigenleistung spart Lohn, nicht Material. Genau daran scheitern die meisten Rechnungen. Bei Malerarbeiten ist der Lohnanteil hoch, bei Fenstern oder einer Heizung niedrig. Die folgende Tabelle zeigt beides: die eingesparte Summe und die Zeit, die du dafür einplanst.

Rechne die Stunden ehrlich hoch. 400 Stunden Eigenleistung sind bei einem Vollzeitjob rund ein halbes Jahr an Abenden und Wochenenden. Wer das unterschätzt, verlängert die Bauzeit und zahlt Zwischenfinanzierung oder doppelte Miete. Eine belastbare Grundlage dafür liefert der Ratgeber zum realistischen Schätzen der Sanierungskosten.

Muskelhypothek: wie die Bank deine Arbeit anrechnet

Banken erkennen Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital an, das ist die Muskelhypothek. Üblich sind 10 bis 15 Prozent der Bau- oder Sanierungskosten, viele Institute deckeln zusätzlich bei 15.000 bis 30.000 Euro. Bewertet wird deine Arbeitszeit mit 10 bis 15 Euro je Stunde, nicht mit dem Handwerkerpreis.

Für die Anerkennung willst du drei Dinge vorlegen: eine Aufstellung der geplanten Gewerke, die geschätzten Stunden je Gewerk und einen Nachweis über deine Erfahrung. Wer im Bauhandwerk arbeitet oder Referenzen zeigen kann, bekommt einen höheren Ansatz. Ohne Vorkenntnisse kürzen Banken den Betrag deutlich.

Förderung: warum nur das Material bezuschusst wird

KfW und BAFA fördern über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Bei Eigenleistung sind ausschließlich die Materialkosten förderfähig, deine Arbeitszeit nicht. Der Grund ist einfach: Ein Zuschuss auf die eigene Arbeitsleistung wäre eine Auszahlung an dich selbst und ließe sich nicht prüfen.

Damit das Material anerkannt wird, muss ein Energieeffizienz-Experte die fachgerechte Ausführung bestätigen. Ohne diese Bestätigung fällt die Förderung für die betroffene Maßnahme weg. Kalkuliere den Aufwand für die Begleitung mit ein und kläre vor dem Kauf des Materials, welche Nachweise verlangt werden. Die Bedingungen stehen bei bafa.de und kfw.de, die Details der Förderung für die Sanierung ordnet ein eigener Beitrag.

Wichtig ist auch die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt sein. Wer erst kauft und dann beantragt, geht leer aus.

Haftung, Gewährleistung und Versicherung

Bei Eigenleistung gibt es keine Gewährleistung. Reißen die Fliesen nach einem Jahr, trägst du die Kosten allein. Das gilt auch dann, wenn ein Handwerker später auf deiner Arbeit aufbaut: Viele Betriebe verweigern die Gewährleistung für ihr eigenes Gewerk, wenn der Untergrund nicht von ihnen stammt. Kläre das schriftlich, bevor gearbeitet wird.

Beim Versicherungsschutz gibt es zwei Pflichten und eine Empfehlung. Verwandte, Freunde und Nachbarn, die mithelfen, musst du innerhalb einer Woche bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden, das folgt aus § 192 SGB VII. Der Beitrag liegt bei rund 1,50 Euro je gemeldeter Stunde. Zweitens brauchst du eine Bauherrenhaftpflicht für Schäden Dritter. Empfohlen ist zusätzlich eine private Unfallversicherung für dich selbst, denn die BG BAU deckt den Bauherrn nicht ab.

Denke auch an den späteren Verkauf. Für Mängel, die aus deiner Eigenleistung stammen, haftest du als Verkäufer. Wer bauliche Änderungen ohne Genehmigung vornimmt, etwa den Dachausbau ohne Bauantrag, schafft einen Schwarzbau, der beim Verkauf zum Problem wird. Die Verbraucherzentrale bietet dazu Beratung an.

Sechs Fehler, die teurer werden als der Handwerker

Die typischen Verluste entstehen nicht beim Werkzeug, sondern bei der Planung. Diese sechs Punkte sehen Bausachverständige am häufigsten.

1. Falscher Feuchteschutz im Bad: Fliesen ohne Verbundabdichtung führen nach Jahren zu Wasserschäden. Sanierung 5.000 bis 15.000 Euro.
2. Dampfbremse nicht luftdicht verklebt beim Dachausbau. Folge sind Feuchte in der Dämmung und Schimmel im Sparrenzwischenraum.
3. Innendämmung ohne bauphysikalische Berechnung. Der Taupunkt wandert in die Wand, Schimmel entsteht hinter der Dämmplatte.
4. Zu spät angefangen: Wer die Elektro-Vorarbeit nicht rechtzeitig fertig hat, blockiert Putzer und Estrichleger und zahlt Wartezeiten.
5. Förderantrag nach Baubeginn gestellt. Der Zuschuss entfällt vollständig, oft vier- bis fünfstellig.
6. Bauhelfer nicht angemeldet. Bei einem Unfall drohen Nachzahlungen und Regressforderungen.

Die Faustregel der Praxis: Übernimm alles, was sichtbar ist und sich korrigieren lässt. Gib alles ab, was hinter Putz, Estrich oder Dämmung verschwindet und später nur mit Abriss erreichbar wäre. Weitere Stolpersteine listet der Beitrag zu den typischen Fehlern in der Sanierungsplanung.

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.