Hausschwamm im Altbau erkennen: Merkmale, Risiko und Sanierungskosten

Woran erkennst du den Echten Hausschwamm im Altbau?

Der Pilz zeigt sich in drei Wachstumsformen, die du nacheinander abprüfen kannst. Am häufigsten fällt zuerst das Myzel auf, ein weißer, watteartiger Belag auf Holz oder Putz. Bei Zugluft wird er grau und ledrig.

Das zweite Merkmal sind die Stränge. Sie werden bis bleistiftdick, sind grau bis silbrig und laufen quer über Bauteile, auch über Stein und Mörtel. Im trockenen Zustand brechen sie mit einem hörbaren Knacken. Kein anderer Holzpilz in unseren Häusern bildet solche Leitungen aus.

Das dritte Merkmal ist der Fruchtkörper. Er liegt flach wie ein Pfannkuchen auf dem Untergrund, ist rostbraun bis zimtfarben und hat einen weißen, wulstigen Rand. Rund um ihn findest du feinen rotbraunen Sporenstaub auf Sockelleisten oder Fensterbänken.

Das befallene Holz selbst verrät den Rest. Es dunkelt nach, schrumpft und reißt in Längs- und Querrichtung, sodass ein Muster aus Würfeln entsteht. Diese Braunfäule lässt sich mit dem Daumennagel oder einem Schraubendreher leicht eindrücken.

Hausschwamm, Kellerschwamm oder nur Schimmel?

Nicht jeder dunkle Fleck im Keller ist ein Drama. Die Unterscheidung entscheidet über die Kosten, deshalb lohnt der genaue Blick.

Die wichtigste Trennlinie ist der Wasserbedarf. Kellerschwamm stirbt ab, sobald das Holz trocknet. Der Echte Hausschwamm kann Wasser über seine Stränge aus einer feuchten Zone in trockene Bauteile leiten und dort weiterwachsen. Genau deshalb reicht es nie, nur die Feuchtequelle abzustellen.

Wo versteckt sich der Pilz bei der Besichtigung?

Hausschwamm mag es dunkel, warm und windstill. Er wächst dort, wo niemand hinsieht, und wird deshalb oft erst bei der Sanierung gefunden.

Die klassischen Stellen: Balkenköpfe, die in einer feuchten Außenwand stecken. Unterseiten von Dielenböden über unbelüfteten Kellern. Holztreppen an der Wandseite. Hohlräume hinter Trockenbau, Vertäfelungen und Einbauschränken. Fußleisten in Räumen, die lange nicht geheizt wurden.

Bei der Besichtigung hast du drei Werkzeuge. Nimm die Nase: ein muffiger, pilzig-erdiger Geruch ohne sichtbare Ursache ist ein Warnsignal. Nimm die Hand und klopfe Dielen und Sockelleisten ab, hohl klingende Stellen markierst du. Und achte auf Böden, die federn oder nachgeben.

Kritisch wird es, wenn frisch verkleidet wurde. Ein neuer Trockenbau vor einer alten Außenwand im Souterrain gehört hinterfragt. Wie du die restliche Substanz systematisch prüfst, zeigt der Leitfaden zur Bausubstanzprüfung vor dem Kauf, und die Ursachen dauerhafter Nässe klärt der Beitrag zum feuchten Keller.

Muss ein Befall gemeldet werden?

Das ist Landesrecht und deshalb nicht bundesweit einheitlich. Belegt ist die Pflicht zum Beispiel in Sachsen. Dort verlangt § 13 Absatz 2 der Sächsischen Bauordnung, dass die für den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes verantwortlichen Personen bei Befall durch den Echten Hausschwamm unverzüglich ein Fachunternehmen beauftragen. Sowohl die Beauftragung als auch der Abschluss der Arbeiten sind der Bauaufsichtsbehörde schriftlich anzuzeigen.

Andere Länder regeln das abweichend, manche kennen keine ausdrückliche Anzeigepflicht. Sieh in der Bauordnung deines Bundeslandes nach oder frag direkt bei der Bauaufsichtsbehörde deiner Gemeinde. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung, im Einzelfall entscheidet die zuständige Behörde.

Unabhängig davon bleibt die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Wer weiß, dass tragende Bauteile geschädigt sind, muss handeln. Auch deshalb ist ein bekannter Befall ein Punkt, der in den Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus gehört.

Was kostet die Bekämpfung wirklich?

Die Sanierung besteht immer aus vier Blöcken: Ursache abstellen, befallene Bauteile ausbauen, Mauerwerk behandeln und tragende Teile neu herstellen. Der Rückbau reicht dabei weit über den sichtbaren Befall hinaus, weil die Stränge im Verborgenen weiterlaufen.

In Summe landen kleinere, früh entdeckte Fälle bei etwa 15.000 Euro. Ein Befall, der die Deckenauflager mehrerer Geschosse erreicht hat, sprengt 60.000 Euro leicht. Die Spanne ist so breit, weil erst die Bauteilöffnung den echten Umfang zeigt.

Plane deshalb einen Nachtragspuffer von mindestens 30 Prozent ein. Wie du solche Unbekannten sauber in dein Gesamtbudget einrechnest, zeigt der Beitrag zu Kaufpreis plus Sanierung. Fachliche Hintergründe zum Pilz stellt das Umweltbundesamt bereit.

Wann ein Kaufabbruch die richtige Entscheidung ist

Nicht jeder Befund beendet einen Kauf. Ein einzelner Balkenkopf hinter einer undichten Regenrinne ist beherrschbar, wenn Ursache und Umfang klar sind.

Steig dagegen aus, wenn eines dieser vier Kriterien zutrifft. Erstens: Der Pilz sitzt in den Deckenauflagern mehrerer Geschosse. Zweitens: Die Feuchtequelle lässt sich nur durch eine aufwendige Bauwerksabdichtung von außen beseitigen. Drittens: Der Verkäufer verweigert eine Bauteilöffnung vor dem Notartermin. Viertens: Die geschätzten Sanierungskosten übersteigen ein Drittel des Kaufpreises.

Der teuerste Fehler ist, mit einer groben Schätzung zu unterschreiben. Lass den Sachverständigen kommen, bevor der Termin steht. Was er kostet und was er leistet, steht im Ratgeber zu den Gutachterkosten beim Hauskauf. Auch die Verbraucherzentrale bietet eine neutrale Ersteinschätzung an.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.