Kaufvertrag
Grundbuch lesen: Was in den drei Abteilungen steht und was gefährlich wird
Der Grundbuchauszug ist zwei Seiten lang, in Behördendeutsch geschrieben und entscheidet trotzdem darüber, ob du das Haus so nutzen kannst, wie du es dir vorstellst. Wer ihn erst beim Notartermin überfliegt, hat den falschen Zeitpunkt gewählt – dann steht der Text schon fest.
Der Aufbau
| Teil | Inhalt | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Größe, Lage, mitverkaufte Rechte | Stimmen Fläche und Flurstücke mit dem Exposé überein? |
| Abteilung I | Eigentümer und Erwerbsgrund | Verkauft wirklich der eingetragene Eigentümer? Erbengemeinschaft? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen | Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Zwangsversteigerungsvermerk |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken | Werden sie gelöscht? Wer trägt die Kosten? |
Abteilung II – hier liegt das eigentliche Risiko
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Eine Person darf das Haus oder einen Teil davon lebenslang bewohnen oder vermieten. Das Objekt ist dann faktisch nicht frei – der Wert sinkt erheblich, und ein Auszug lässt sich nicht erzwingen.
- Wegerecht: Der Nachbar darf über dein Grundstück fahren oder gehen. Wichtig ist die genaue Lage, denn eine Zufahrt quer über den geplanten Garten verändert die Planung grundlegend.
- Leitungsrecht: Fremde Ver- oder Entsorgungsleitungen verlaufen über dein Grundstück. Meist unproblematisch, kann aber Anbauten verhindern.
- Vorkaufsrecht: Gemeinden oder Dritte können in den Kaufvertrag eintreten. Der Notar holt dazu ein Negativzeugnis ein.
- Erbbaurecht: Du kaufst dann nur das Gebäude, nicht das Grundstück, und zahlst Erbbauzins. Prüfe die Restlaufzeit – unter 40 Jahren wird die Finanzierung schwierig.
- Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk: Hier ist besondere Vorsicht geboten, unbedingt mit dem Notar besprechen.
Abteilung III – meist unkritisch, wenn der Notar arbeitet
Fast jedes verkaufte Haus trägt Grundschulden der finanzierenden Bank. Das ist normal. Der Kaufvertrag regelt üblicherweise, dass der Kaufpreis zunächst die Restschuld ablöst und die Bank die Löschungsbewilligung erteilt. Achte auf zwei Punkte: Wer trägt die Löschungskosten, und ist die Kaufpreiszahlung an die Vorlage der Löschungsbewilligung gekoppelt? Beides gehört in den Vertrag, nicht ins Vertrauen.
Was NICHT im Grundbuch steht
Diese Lücke wird regelmäßig unterschätzt. Nicht im Grundbuch findest du:
- Baulasten – öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie übernommene Abstandsflächen. Sie stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht; in einigen Bundesländern existiert es nicht und die Angaben stecken im Grundbuch oder in Bebauungsplänen.
- Altlastenverdacht – Auskunft gibt das Altlastenkataster der Kreisverwaltung.
- Denkmalschutz – Denkmalliste der zuständigen Behörde.
- Erschließungsbeiträge, die noch nicht abgerechnet sind – die Gemeinde erteilt Auskunft, und die Summen können fünfstellig werden.
- Bauliche Mängel jeder Art.
Dein Ablauf vor dem Notartermin
- Aktuellen Grundbuchauszug anfordern – nicht älter als drei Monate.
- Abteilung II Zeile für Zeile durchgehen und jede Eintragung erklären lassen; die Bewilligungsurkunde zu jedem Recht anfordern, denn erst dort steht der genaue Inhalt.
- Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Bebauungsplan separat abfragen.
- Bei der Gemeinde nach offenen Erschließungs- und Anliegerbeiträgen fragen.
- Den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung lesen – diese Frist steht dir bei Verbraucherverträgen zu.
Und wenn eine Eintragung dich stört: Sie ist verhandelbar. Ein Wohnrecht, ein ungünstig verlaufendes Wegerecht oder eine Baulast sind handfeste Argumente für einen niedrigeren Kaufpreis – vorausgesetzt, du kennst sie vor der Unterschrift.
Wer bekommt einen Grundbuchauszug?
Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweist – Eigentümer, Notar, Banken und Kaufinteressenten mit ernsthafter Kaufabsicht, meist über den Makler oder Notar. Ein Auszug kostet wenige Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Baulastenverzeichnis?
Das Grundbuch regelt privatrechtliche Rechte, das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht – etwa Abstandsflächen oder Zufahrten. Beides muss getrennt geprüft werden, in einigen Bundesländern gibt es kein Baulastenverzeichnis.
Muss eine alte Grundschuld gelöscht werden?
Nicht zwingend – sie kann auch abgetreten und von deiner Bank weiterverwendet werden, was Notarkosten spart. Wichtig ist nur, dass keine fremde Verbindlichkeit auf dem Objekt bleibt.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.