Hauskauf & Sanierung

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  • Oberste Geschossdecke dämmen: Pflicht, Ausnahmen und was der Schornsteinfeger prüft

    GEG & Sanierungspflicht

    Oberste Geschossdecke dämmen: Pflicht, Ausnahmen und was der Schornsteinfeger prüft

    Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke trifft fast jedes ältere Haus. Wer die Ausnahmen kennt, spart im besten Fall die gesamte Maßnahme.

    Die kurze Antwort: Die oberste Geschossdecke dämmen ist Pflicht, wenn sie zugänglich ist und den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin betragen. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber gedämmt ist. Ausgenommen bleiben Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, sowie Fälle, in denen sich die Maßnahme nachweislich nicht rechnet. Grundlage ist § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß.
    0,24

    Watt pro Quadratmeter und Kelvin als höchster zulässiger U-Wert

    15 bis 60 €

    je Quadratmeter, je nach Ausführung und Begehbarkeit

    1.2.2002

    Stichtag für die Ausnahme bei selbst bewohnten Häusern

    bis 50.000 €

    Bußgeldrahmen, wenn die Pflicht unerfüllt bleibt

    Für wen gilt die Pflicht, die oberste Geschossdecke zu dämmen?

    Betroffen sind Eigentümer von Wohngebäuden und von Nichtwohngebäuden, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad beheizt werden. Die Pflicht knüpft an drei Bedingungen an, die alle zugleich erfüllt sein müssen.

    Erstens muss es sich um die oberste Geschossdecke handeln, also die Decke über dem letzten beheizten Raum. Zweitens muss diese Decke zugänglich sein. Drittens darf sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 in der Ausgabe von Februar 2013 nicht erfüllen.

    Ist die Decke baulich gar nicht erreichbar, entfällt die Pflicht. Eine schmale Bodenluke reicht dagegen in der Regel aus, um von Zugänglichkeit zu sprechen. Das ist der häufigste Streitpunkt in der Praxis.

    Was bedeutet der U-Wert von 0,24 in der Praxis?

    Der Wärmedurchgangskoeffizient beschreibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil verloren geht. Je kleiner die Zahl, desto besser die Dämmung. Bei 0,24 landest du je nach Dämmstoff bei etwa 14 bis 18 Zentimetern Dicke.

    Das Gesetz kennt eine Erleichterung für beengte Fälle. Lässt sich die nötige Dicke aus technischen Gründen nicht einbauen, etwa in Deckenzwischenräumen, gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dämmschicht eingebaut wird. Dann muss der Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit bei 0,035 Watt pro Meter und Kelvin liegen.

    Für eingeblasene Dämmstoffe und für Material aus nachwachsenden Rohstoffen gilt ein milderer Wert von 0,045. Wer mit Zellulose oder Holzfaser arbeitet, darf also etwas gröber rechnen.

    AusführungTypische DickeKosten je m²Geeignet für
    Dämmmatten oder Rollen, nicht begehbar16 bis 20 cm15 bis 30 Euroreiner Abstellboden
    Druckfeste Platten mit Verlegeplatte, begehbar14 bis 18 cm35 bis 60 Eurogenutzter Dachboden
    Einblasdämmung in Hohlräumeje nach Zwischenraum20 bis 40 EuroHolzbalkendecke mit Fehlboden
    Zwischensparrendämmung im Dach18 bis 24 cm50 bis 90 Euroausgebautes Dachgeschoss

    Darf ich statt der Decke das Dach dämmen?

    Ja, und das steht ausdrücklich im Gesetz. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt.

    Diese Wahlmöglichkeit ist wichtiger, als sie klingt. Wer den Dachboden später ausbauen will, dämmt sinnvollerweise gleich das Dach. Wer den Boden nur als Abstellfläche nutzt, fährt mit der Deckendämmung deutlich günstiger.

    Faustregel für die Entscheidung: Die Deckendämmung kostet ungefähr ein Drittel der Dachdämmung und wirkt sofort. Sie schließt einen späteren Ausbau nicht aus, macht ihn aber doppelt teuer. Kläre die Nutzung des Dachraums, bevor du dich festlegst. Welche Maßnahme in welcher Reihenfolge sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Dach, Fenster, Heizung: Womit du startest.

    Welche Ausnahmen gibt es wirklich?

    Zwei Ausnahmen sind im Gesetz benannt, und beide sind eng gefasst.

    Die erste betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Dieser Eigentümer bleibt befreit. Sobald das Haus danach den Besitzer wechselt, muss der neue Eigentümer die Dämmung innerhalb von zwei Jahren nachholen. Die Frist läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag, nicht ab dem letzten Verkauf.

    Die zweite ist die Wirtschaftlichkeitsausnahme. Sie gilt bei selbstbewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, wenn sich die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. Das Gesetz nennt dafür keine feste Jahreszahl.

    Belegen musst du das selbst. Sinnvoll ist eine Berechnung durch eine Energieberatung, die Investition und Einsparung gegenüberstellt. Bei einer nicht begehbaren Dämmung für 20 Euro je Quadratmeter gelingt dieser Nachweis fast nie, weil sich die Maßnahme meist in wenigen Jahren trägt. Wie so eine Rechnung aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zur Wirtschaftlichkeit einer Sanierung.

    Was prüft der Schornsteinfeger und was passiert danach?

    Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft im Rahmen der Feuerstättenschau vor allem die Rohrleitungen. Er kontrolliert, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind. Die Geschossdecke gehört nicht zu seinem gesetzlichen Prüfkatalog.

    Findet er einen Verstoß, weist er dich schriftlich darauf hin und setzt eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Erst wenn diese Frist verstreicht, unterrichtet er die zuständige Landesbehörde.

    Für die Deckendämmung läuft der Nachweis anders. Der ausführende Betrieb muss dir nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind. Diese Unternehmererklärung bewahrst du mindestens zehn Jahre auf und legst sie der Behörde auf Verlangen vor. Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 50.000 Euro. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de.

    Für die Dämmung der Geschossdecke gibt es einen Zuschuss über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Der Grundfördersatz liegt bei 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, Details stehen beim BAFA und im Ratgeber zur KfW- und BAFA-Förderung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

    Zählt eine alte Dämmung aus den Achtzigern noch?

    Nur wenn sie den Mindestwärmeschutz erreicht. Vier bis sechs Zentimeter alte Mineralwolle tun das meist nicht. Dann musst du aufdoppeln, ein kompletter Rückbau ist selten nötig.

    Was gilt bei einem Spitzboden über dem Dachgeschoss?

    Maßgeblich ist die Decke über dem letzten beheizten Raum. Ist das Dachgeschoss beheizt, betrifft die Pflicht die Decke zum Spitzboden oder alternativ die Dachfläche darüber.

    Muss ich als Mieter etwas tun?

    Nein. Die Pflicht trifft ausschließlich den Eigentümer des Gebäudes. Du musst die Arbeiten aber dulden, wenn sie ordnungsgemäß angekündigt werden.

    Kann ich die Dämmung selbst einbauen?

    Handwerklich ja, bei Matten auf einem Abstellboden ist das machbar. Ohne Fachbetrieb fehlt dir jedoch die Unternehmererklärung, und die Förderung entfällt vollständig.

    Wie viel Heizkosten spart die Dämmung?

    Je nach Zustand und Größe des Hauses sind fünf bis zehn Prozent der Heizkosten realistisch. Die genaue Ersparnis hängt von Dachfläche, Heizsystem und Nutzung ab.

    Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Rechtsstand GModG nach der Reform vom 23. Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr.

  • GEG-Nachrüstpflichten nach dem Hauskauf: Was du in zwei Jahren erledigt haben musst

    GEG & Sanierungspflicht

    GEG-Nachrüstpflichten nach dem Hauskauf: Was du in zwei Jahren erledigt haben musst

    Wer ein älteres Haus kauft, erbt zwei gesetzliche Pflichten mit fester Frist. Sie stehen heute im Gebäudemodernisierungsgesetz, das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß.

    Die kurze Antwort: Nach dem Kauf eines Bestandshauses musst du zwei Dinge nachrüsten: die oberste Geschossdecke auf einen U-Wert von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin dämmen und alle ungedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Die früher übliche dritte Pflicht, das Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre, ist mit der Gesetzesreform vom Juli 2026 weggefallen. Verstöße können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
    2 Jahre

    Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002

    0,24 W/(m²K)

    höchstzulässiger U-Wert der obersten Geschossdecke

    50.000 €

    Bußgeldrahmen bei Verstoß gegen die Nachrüstpflichten

    2 statt 3

    Pflichten: das Betriebsverbot für alte Heizkessel ist entfallen

    Welche Nachrüstpflichten treffen dich nach dem Kauf?

    Das Gesetz nennt sie Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes. Gemeint sind Maßnahmen, die du auch dann umsetzen musst, wenn du gar nicht sanieren willst. Sie hängen nicht an einem Bauantrag, sondern allein am Eigentum.

    Zwei davon sind für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses relevant. Die erste betrifft die oberste Geschossdecke, also die Decke zwischen dem letzten beheizten Geschoss und dem kalten Dachraum. Die zweite betrifft Rohrleitungen, die Wärme durch unbeheizte Räume transportieren, typischerweise durch Keller und Dachboden.

    PflichtRechtsgrundlageAnforderungBußgeldrahmen
    Dämmung der obersten Geschossdecke§ 35 Abs. 1 GModGU-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)bis 50.000 Euro
    Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen§ 69 Abs. 2 GModGBegrenzung der Wärmeabgabe nach Anlage 8bis 50.000 Euro
    Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahreentfallen (früher § 72 GEG)gilt nicht mehrentfällt

    Die Rohrleitungspflicht wird oft unterschätzt. Sie kostet wenig und ist an einem Nachmittag erledigt, wird aber vom Schornsteinfeger tatsächlich kontrolliert. Die Deckendämmung ist teurer, dafür rechnet sie sich meist innerhalb weniger Jahre.

    Ab wann laufen die zwei Jahre genau?

    Nicht ab dem Notartermin. Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, und der findet erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch statt. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Amtsgericht sechs Wochen bis mehrere Monate.

    Du bekommst also faktisch mehr Zeit, als der Kaufvertrag vermuten lässt. Verlass dich trotzdem nicht darauf. Welche Fristen im Grundbuchverfahren zusammenlaufen, zeigt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.

    Der wichtigste Denkfehler: Die zwei Jahre laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Hat das Haus seitdem schon einmal den Besitzer gewechselt, ist die Frist längst abgelaufen. Du übernimmst dann eine überfällige Pflicht und keine neue Schonfrist. Frag den Verkäufer, wann er selbst gekauft hat.

    Wann greift die Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser?

    Die Zwei-Jahres-Regel ist selbst schon die Ausnahme. Sie gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Nur dieser Alteigentümer war von der Pflicht befreit.

    Trifft das auf den Verkäufer nicht zu, gibt es keine Schonfrist. Die Pflicht besteht dann schlicht seit Jahren und geht mit dem Eigentum auf dich über. Das ist der häufigere Fall, weil viele Häuser seit 2002 mehrfach verkauft wurden.

    Daneben gibt es eine Wirtschaftlichkeitsausnahme. Sie greift bei selbstbewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, wenn sich der Aufwand durch die Einsparungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lässt. Wer sich darauf beruft, sollte die Rechnung schriftlich haben, am besten von einer Energieberatung. Was so eine Beratung kostet, steht im Beitrag zum Energieberater und seinen Honoraren.

    Was ist aus der Austauschpflicht für alte Heizkessel geworden?

    Sie ist weg. Die Reform vom Juli 2026 hat die Paragrafen 71 bis 73 gestrichen. Damit sind sowohl das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre als auch die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungseinbau entfallen.

    An ihre Stelle sind die Paragrafen 42 bis 46 getreten. Sie greifen erst, wenn du eine Heizung tatsächlich ersetzt. Wer dann eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Brennstoffen erzeugen, ab 2030 sind es 15 Prozent, ab 2035 dann 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent.

    Für dich als Käufer heißt das: Eine alte Heizung zwingt dich zu nichts. Sie ist trotzdem ein Preisargument, weil sie irgendwann fällig wird. Wie du das im Gespräch nutzt, zeigt der Ratgeber zum Verhandeln beim sanierungsbedürftigen Haus.

    Wer kontrolliert das und was kostet ein Verstoß?

    Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger. Er prüft bei der Feuerstättenschau, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind. Findet er einen Verstoß, weist er dich schriftlich darauf hin und setzt eine angemessene Frist.

    Läuft die Frist ohne Nachbesserung ab, meldet er den Fall an die zuständige Landesbehörde. Erst dort entsteht ein Bußgeldverfahren. Der Rahmen liegt bei bis zu 50.000 Euro, praktisch wird selten der Höchstbetrag verhängt.

    Für die Deckendämmung gilt ein anderer Nachweisweg. Der Handwerker muss dir nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind. Diese Unternehmererklärung musst du mindestens zehn Jahre aufbewahren und der Behörde auf Verlangen vorlegen.

    Checkliste: Was du vor dem Notartermin klärst

    Die Pflichten wandern mit dem Eigentum, nicht mit dem Verschulden. Vier Fragen klären deine Ausgangslage, bevor du unterschreibst.

    • Seit wann gehört das Haus dem Verkäufer? Hat er nach dem 1. Februar 2002 gekauft, ist die Frist bereits abgelaufen. Die Pflicht ist dann sofort zu erfüllen.
    • Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Ein Blick auf den Dachboden reicht meist. Eine gedämmte Dachschräge erfüllt die Pflicht ebenfalls.
    • Sind die Leitungen im Keller ummantelt? Blanke Kupferrohre und ungedämmte Armaturen sind ein sicheres Zeichen für offene Pflichten.
    • Gibt es Unternehmererklärungen? Lass dir vorhandene Nachweise mit den Unterlagen übergeben, sonst musst du die Arbeiten notfalls belegen.

    Nimm die Punkte in deine Besichtigung auf. Die vollständige Liste steht in der Checkliste für die Hausbesichtigung. Wie sich Nachrüstpflicht und größere Sanierungspflichten unterscheiden, erklärt der Beitrag zur Sanierungspflicht beim Hauskauf. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, eine neutrale Einordnung bei der Verbraucherzentrale.

    Gilt die Zwei-Jahres-Frist auch bei einer Erbschaft?

    Ja, auch die Erbfolge ist ein Eigentümerwechsel. Entscheidend bleibt, ob es der erste Übergang nach dem 1. Februar 2002 war. Andernfalls gibt es keine neue Frist.

    Muss ich dämmen, wenn der Dachboden nicht begehbar ist?

    Die Pflicht gilt für zugängliche oberste Geschossdecken. Ist der Raum baulich nicht erreichbar, entfällt sie. Ein enger Einstieg über eine Luke gilt in der Regel noch als zugänglich.

    Reicht eine gedämmte Dachschräge statt der Deckendämmung?

    Ja. Das Gesetz stellt beide Wege gleich, wenn das Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Bei ausgebautem Dachgeschoss ist das oft schon der Fall.

    Muss ich die alte Ölheizung nach dem Kauf austauschen?

    Nein. Das frühere Betriebsverbot für Kessel über 30 Jahre ist im Juli 2026 entfallen. Vorgaben greifen erst, wenn du die Heizung tatsächlich ersetzt.

    Wer haftet, wenn der Verkäufer nichts nachgerüstet hat?

    Du als neuer Eigentümer. Die öffentlich-rechtliche Pflicht trifft immer den aktuellen Eigentümer. Ansprüche gegen den Verkäufer sind davon getrennt zu prüfen.

    Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Rechtsstand GModG nach der Reform vom 23. Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

  • Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus: Rechenbeispiel Schritt für Schritt

    Verkehrswert

    Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus: Rechenbeispiel Schritt für Schritt

    Wenn es keine vergleichbaren Verkäufe in der Nachbarschaft gibt, wird der Wert eines Hauses gerechnet statt verglichen. Das Sachwertverfahren fragt dabei nur eines: Was würde dieses Gebäude heute kosten, und wie viel ist davon noch übrig?

    Die kurze Antwort: Das Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus rechnet in drei Blöcken. Zuerst der Bodenwert aus Fläche mal Bodenrichtwert, dann der Gebäudewert aus Normalherstellungskosten mal Brutto-Grundfläche mal Baupreisindex, davon die Alterswertminderung abgezogen. Die Summe beider Blöcke wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst. Besondere Mängel wie eine alte Heizung ziehst du am Ende ab. Geregelt ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung.
    80 Jahre

    Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser nach ImmoWertV

    NHK 2010

    Normalherstellungskosten als Preisbasis, über den Index fortgeschrieben

    Sachwertfaktor

    passt das Rechenergebnis an den echten Markt an

    rund 256.000 €

    Ergebnis des Beispiels weiter unten

    Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus: die Formel

    Die Grundgleichung ist kurz. Bodenwert plus Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Danach folgen Zu- und Abschläge für Besonderheiten des Objekts.

    Der Grundgedanke dahinter ist der eines Ersatzkäufers. Er fragt sich, was ihn ein gleichwertiges Haus auf einem gleichwertigen Grundstück heute kosten würde. Von diesem Neubauwert zieht er ab, was das vorhandene Gebäude an Lebensdauer schon verbraucht hat.

    Alle Rechenschritte stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung samt ihren Anlagen. Den Text findest du bei gesetze-im-internet.de. Die Modelldaten wie Sachwertfaktoren veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss in seinem Grundstücksmarktbericht.

    Schritt 1: der Bodenwert

    Der Bodenwert wird immer so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Du multiplizierst die Fläche mit dem Bodenrichtwert der Zone und passt das Ergebnis an dein Grundstück an.

    Abweichende Größe, Zuschnitt, Hanglage oder eingetragene Rechte führen zu Zu- und Abschlägen. Wie du den passenden Ausgangswert kostenlos findest, zeigt der Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie. Für unser Beispiel rechnen wir mit 620 Quadratmetern und 250 Euro je Quadratmeter, also 155.000 Euro.

    Schritt 2: Gebäudewert aus NHK und Baupreisindex

    Grundlage sind die Normalherstellungskosten aus dem Jahr 2010, kurz NHK 2010. Sie geben an, was ein Quadratmeter Brutto-Grundfläche je nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard damals gekostet hat, inklusive Baunebenkosten.

    Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens ist die Bezugsgröße nicht die Wohnfläche, sondern die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße aller Geschosse. Sie liegt beim Einfamilienhaus deutlich über der Wohnfläche. Zweitens muss der Preisstand 2010 auf heute hochgerechnet werden, dafür dient der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts.

    Die Standardstufe entscheidet mit: Die NHK unterscheiden fünf Ausstattungsstufen vom einfachen bis zum stark gehobenen Standard. Zwischen Stufe 2 und Stufe 4 liegen erhebliche Beträge je Quadratmeter. Ein Sachverständiger stuft dafür jedes Bauteil einzeln ein, vom Dach bis zu den Sanitärobjekten.

    Schritt 3: die Alterswertminderung

    Jedes Gebäude verbraucht Lebensdauer. Die Verordnung setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Die Alterswertminderung ergibt sich aus dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer und wird linear gerechnet.

    Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder erneuert, gilt das Gebäude als jünger, als es ist. Die Verordnung sieht dafür ein Punktemodell vor. In der Praxis wird zudem meist ein Restwert von 20 bis 30 Prozent nicht unterschritten, solange das Haus nutzbar ist.

    Das Rechenbeispiel: 140 Quadratmeter, Baujahr 1975

    Ein freistehendes Einfamilienhaus, 140 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1975, unterkellert, mittlerer Standard und seit dem Bau nicht wesentlich modernisiert. Alle Eingangswerte sind Beispielannahmen, die realen Werte holst du beim Gutachterausschuss und beim Statistischen Bundesamt.

    SchrittRechnungErgebnis
    Bodenwert620 m² × 250 Euro155.000 Euro
    Herstellungskosten je m² BGF800 Euro × Index 1,801.440 Euro
    Gebäudeherstellungswert210 m² BGF × 1.440 Euro302.400 Euro
    Alterswertminderung51 von 80 Jahren, also 63,75 %minus 192.780 Euro
    Gebäudesachwert36,25 % von 302.400 Euro109.620 Euro
    vorläufiger Sachwert155.000 + 109.620 Euro264.620 Euro
    Marktanpassung× Sachwertfaktor 1,1291.082 Euro
    Abschlag für Heizung und ElektrikAnlagen am Ende der Lebensdauerminus 35.000 Euro
    Sachwertrund 256.000 Euro

    Zwei Stellen bewegen das Ergebnis am stärksten. Der Sachwertfaktor schwankt je nach Region deutlich und kann unter 1,0 oder klar darüber liegen. Und die Restnutzungsdauer springt nach oben, sobald größere Modernisierungen nachgewiesen sind.

    Der Abschlag am Ende ist kein Detail. Eine Heizung kurz vor dem Ausfall und eine Elektroinstallation aus der Bauzeit sind echte Investitionen, die sofort anstehen. Realistische Größenordnungen dafür liefert der Ratgeber zu den Sanierungskosten pro Quadratmeter.

    Wann Sachwert statt Vergleichswert herangezogen wird

    Bei Einfamilienhäusern hat das Vergleichswertverfahren Vorrang, wenn genügend ähnliche Verkäufe vorliegen. In vielen Lagen fehlen die aber, weil jedes Haus anders geschnitten ist. Dann bleibt der Sachwert.

    VerfahrenGrundideeTypisch fürBraucht
    VergleichswertPreise ähnlicher ObjekteReihenhaus, Eigentumswohnungausreichend viele Kauffälle
    Ertragswerterzielbare MietenMehrfamilienhaus, Gewerbemarktübliche Miete und Liegenschaftszins
    SachwertHerstellungskosten minus Alterfreistehendes EinfamilienhausNHK, Index, Sachwertfaktor

    Banken nutzen den Sachwert außerdem für den Beleihungswert. Auch Finanzämter greifen darauf zurück, wenn für Erbschaft oder Schenkung keine Vergleichswerte vorliegen. In der Praxis rechnen Sachverständige oft zwei Verfahren parallel und begründen, welchem sie folgen.

    Für Kaufinteressenten heißt das: Der Sachwert ist ein starkes Argument, aber kein Marktpreis. Er zeigt, welcher Teil des Kaufpreises auf den Boden entfällt und welcher auf ein Gebäude, dessen Lebensdauer bereits zu zwei Dritteln verbraucht ist.

    Die Grenzen des Verfahrens

    Das Sachwertverfahren rechnet mit Modellwerten. Es sieht keinen feuchten Keller, keinen befallenen Dachstuhl und keine Schadstoffe. Diese Punkte kommen erst über die Abschläge am Ende hinein, und dafür muss jemand das Haus betreten haben.

    Auch die Lage bildet es nur über den Bodenwert und den Sachwertfaktor ab. Ein lauter Standort an einer Durchgangsstraße verschwindet in der Rechnung, wenn niemand ihn ausdrücklich ansetzt. Prüfe deshalb parallel die Bausubstanz, wie es der Ratgeber Bausubstanz prüfen vor dem Kauf beschreibt.

    Wenn der Kauf konkret wird, lohnt sich ein Sachverständiger. Die Kosten liegen weit unter dem, was eine falsche Einschätzung kostet, siehe Gutachterkosten beim Hauskauf. Was danach an Arbeit ansteht, sortierst du mit dem Beitrag Altbau kaufen und der Rechnung Kaufpreis plus Sanierung.

    Ist der Sachwert dasselbe wie der Verkehrswert?

    Nicht automatisch. Der Sachwert ist ein Rechenergebnis eines Verfahrens. Der Verkehrswert entsteht erst, wenn der Sachverständige das Ergebnis würdigt und gegebenenfalls mit einem zweiten Verfahren abgleicht.

    Was ist die Brutto-Grundfläche genau?

    Die Summe aller Grundflächen der Geschosse, gemessen an den Außenmaßen. Sie umfasst auch Wände, Treppen und ausgebaute Kellerräume und liegt daher klar über der Wohnfläche.

    Wo bekomme ich den Sachwertfaktor her?

    Aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Er wird jährlich veröffentlicht und ist meist kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr erhältlich.

    Verlängert eine Sanierung die Nutzungsdauer wirklich?

    Ja, wenn wesentliche Bauteile erneuert wurden. Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder zählen dabei am stärksten. Belege wie Rechnungen solltest du dafür bereithalten.

    Kann ich das Verfahren selbst rechnen?

    Für eine Orientierung ja, die Schritte sind nachvollziehbar. Für Bank, Finanzamt oder Gericht braucht es ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen mit begründeten Eingangswerten.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Beispielannahmen, keine Wertermittlung im Einzelfall · Angaben ohne Gewähr.

  • Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt was und wie hoch die Rechnung ausfällt

    Kaufnebenkosten

    Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt was und wie hoch die Rechnung ausfällt

    Die Notarrechnung ist der einzige Posten beim Hauskauf, über den niemand verhandeln darf. Sie folgt einer gesetzlichen Tabelle, und wer welchen Teil davon trägt, steht im Kaufvertrag und im BGB.

    Die kurze Antwort: Bei den Notarkosten für den Hauskauf zahlt der Käufer fast alles: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, den Vollzug und die Eintragung als neuer Eigentümer. Der Verkäufer trägt nur die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschung seiner alten Grundschulden. Rechne für Notar und Grundbuchamt zusammen mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind im GNotKG festgelegt und bei jedem Notar in Deutschland gleich hoch.
    1,5 bis 2,0 %

    des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen, Richtwert 2026

    2,0-fach

    Gebührensatz für die Beurkundung des Kaufvertrags

    § 448 BGB

    regelt, dass der Käufer die Beurkundungs- und Grundbuchkosten trägt

    0 Euro

    Rabatt: Der Notar darf seine Gebühren nicht senken

    Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt was?

    Die Aufteilung ergibt sich aus § 448 Absatz 2 BGB. Danach trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und aller Erklärungen, die für diese Eintragung nötig sind. Der Verkäufer bleibt auf dem sitzen, was er selbst zu bereinigen hat.

    In der Praxis wiederholt der Kaufvertrag diese Regel fast immer wörtlich. Abweichungen sind zulässig, kommen aber selten vor. Prüfe den Entwurf trotzdem, denn manche Verträge schieben dem Käufer zusätzlich die Löschungskosten zu.

    PositionWer zahltGebührensatz
    Beurkundung des KaufvertragsKäufer2,0-fache Gebühr
    Vollzug des Vertrags (Anfragen, Genehmigungen)Käufer0,5-fache Gebühr
    Betreuung der KaufpreiszahlungKäufer0,5-fache Gebühr
    Auflassungsvormerkung im GrundbuchKäufer0,5-fache Gebühr
    Eigentumsumschreibung im GrundbuchKäufer1,0-fache Gebühr
    Löschung alter GrundschuldenVerkäufer0,5-fache Gebühr je Recht

    Die Auflassungsvormerkung ist dabei kein Luxus. Sie blockiert das Grundbuch für dich, sobald der Vertrag beurkundet ist. Ohne sie könnte der Verkäufer das Haus in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten. Was in den drei Abteilungen steht, erklärt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.

    Wie die Gebühren nach dem GNotKG entstehen

    Notargebühren sind keine Preise, sondern Gebühren. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Es koppelt jede Tätigkeit an einen Geschäftswert und einen Faktor.

    Der Geschäftswert ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis. Zu diesem Wert steht in Anlage 2 des Gesetzes eine einfache Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Sie steigt mit dem Kaufpreis, aber nicht proportional. Bei teuren Objekten sinkt der prozentuale Anteil deutlich.

    Auf diese 1,0-Gebühr wird der Faktor angewendet. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet das Doppelte, Vollzug und Betreuung jeweils die Hälfte. Dazu kommen Auslagen für Porto, Schreibkosten und Abrufe aus dem Grundbuch sowie 19 Prozent Umsatzsteuer. Den vollständigen Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de.

    Wichtig zu wissen: Der Notar darf seine Gebühren weder erhöhen noch senken. Preisvergleiche zwischen Notaren sind deshalb sinnlos. Wer dir einen Nachlass anbietet, verstößt gegen das Gesetz. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

    Was kostet der Notar bei 300.000, 400.000 und 600.000 Euro?

    Die folgenden Werte sind Richtwerte für einen Standardkauf mit Finanzierung, Auflassungsvormerkung und Kaufpreisabwicklung ohne Notaranderkonto. Sie enthalten Auslagen und Umsatzsteuer.

    KaufpreisNotargebührenGrundbuchamtSummeAnteil
    300.000 Euro3.000 bis 3.600 Euro1.100 bis 1.400 Euro4.100 bis 5.000 Eurorund 1,4 bis 1,7 %
    400.000 Euro3.800 bis 4.600 Euro1.400 bis 1.800 Euro5.200 bis 6.400 Eurorund 1,3 bis 1,6 %
    600.000 Euro5.200 bis 6.400 Euro2.000 bis 2.600 Euro7.200 bis 9.000 Eurorund 1,2 bis 1,5 %

    Die Spanne entsteht durch den Zuschnitt des Vertrags. Ein Kauf mit Rangrücktritt, Wohnrecht, Teilungserklärung oder mehreren Verkäufern erzeugt zusätzliche Positionen. Auch eine Vollmacht oder eine nachträgliche Vertragsänderung wird eigenständig abgerechnet.

    Plane die Summe fest in dein Budget ein. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wie sich der gesamte Block zusammensetzt, zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Wenn nach dem Kauf eine Sanierung folgt, gehört beides in eine Rechnung, siehe Kaufpreis plus Sanierung kalkulieren.

    Warum das Grundbuchamt getrennt abrechnet

    Viele Käufer erschrecken, wenn nach der Notarrechnung eine zweite Rechnung kommt. Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht und ist eine eigene Stelle. Es erhebt eigene Gebühren, ebenfalls nach dem GNotKG.

    Zwei Positionen fallen dort an: die Eintragung der Auflassungsvormerkung mit dem 0,5-fachen Satz und die Umschreibung des Eigentums mit dem 1,0-fachen Satz. Finanzierst du, kommt die Eintragung der Grundschuld dazu. Ihr Geschäftswert ist nicht der Kaufpreis, sondern die Darlehenssumme.

    Der Ablauf ist immer gleich. Der Notar reicht die Anträge ein, das Amtsgericht schickt seinen Kostenbescheid direkt an dich. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen je nach Amtsgericht sechs Wochen bis mehrere Monate.

    Was passiert, wenn der Kauf platzt?

    Der Notar rechnet ab, sobald er tätig geworden ist. Ob der Kauf zustande kommt, spielt keine Rolle. Schon der Entwurf des Kaufvertrags löst eine Gebühr aus, auch wenn nie beurkundet wird.

    Springt eine Seite nach der Beurkundung ab, bleibt die volle Gebühr bestehen. Wer sie trägt, richtet sich nach dem Vertrag. Üblich ist eine Klausel, nach der beide Beteiligten als Gesamtschuldner haften. Der Notar kann sich also an jeden von euch halten.

    So vermeidest du Leerkosten: Kläre Finanzierungszusage, Bausubstanz und Preis, bevor du den Notartermin bestellst. Ein Gutachtertermin kostet einen Bruchteil einer geplatzten Beurkundung. Der Ratgeber zu den Gutachterkosten beim Hauskauf nennt die Preise.

    Wo du bei den Notarkosten wirklich sparen kannst

    Am Gebührensatz nicht. Am Geschäftswert und an der Zahl der Positionen dagegen schon. Vier Ansätze funktionieren in der Praxis.

    • Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Küche, Möbel oder Gartenhaus mindern den Geschäftswert des Kaufvertrags und sparen zusätzlich Grunderwerbsteuer. Wie das sauber gelingt, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
    • Kein Notaranderkonto: Die direkte Zahlung an den Verkäufer ist der Normalfall und spart eine Verwahrgebühr. Ein Anderkonto lohnt nur in Sonderfällen.
    • Grundschuld auf die Darlehenssumme begrenzen: Eine höher eingetragene Grundschuld kostet sofort mehr Gebühren.
    • Nachträgliche Änderungen vermeiden: Jede Nachtragsurkunde wird neu berechnet. Lies den Entwurf gründlich, bevor du zum Termin gehst.

    Den Entwurf bekommst du gesetzlich mindestens 14 Tage vor der Beurkundung. Nutze diese Zeit. Welche Klauseln bei einem sanierungsbedürftigen Objekt entscheidend sind, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus. Eine neutrale Ersteinschätzung liefert auch die Verbraucherzentrale.

    Wer sucht den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?

    Wer zahlt, wählt aus. Da der Käufer die Beurkundung trägt, benennt in der Regel er den Notar. Der Notar bleibt trotzdem neutral und berät beide Seiten gleichermaßen.

    Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?

    Meist zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung, unabhängig vom Kaufpreis. Die Rechnung ist sofort fällig. Das Geld muss also schon vor der Auszahlung des Darlehens bereitliegen.

    Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

    Bei Eigennutzung nicht. Vermietest du das Objekt, zählen die Kosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt. Frag dazu deinen Steuerberater.

    Was kostet die Grundschuldeintragung zusätzlich?

    Rechne mit etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei 250.000 Euro Darlehen sind das grob 500 bis 750 Euro.

    Kann ich den Kaufvertrag ohne Notar schließen?

    Nein. § 311b BGB verlangt für jeden Grundstückskauf die notarielle Beurkundung. Ein privat geschlossener Vertrag ist unwirksam, auch wenn beide Seiten ihn unterschrieben haben.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

  • Modernisierungskredit oder Bausparvertrag: Was sich für welche Sanierung rechnet

    Finanzierung

    Modernisierungskredit oder Bausparvertrag: Was sich für welche Sanierung rechnet

    Beide Wege finanzieren dieselbe Sanierung, nur zu völlig verschiedenen Zeitpunkten. Die Entscheidung hängt weniger am Zins als daran, wann du das Geld tatsächlich brauchst.

    Die kurze Antwort: Ein Modernisierungskredit passt, wenn die Sanierung in den nächsten Monaten startet. Das Geld ist sofort da, die Laufzeit liegt meist bei fünf bis zehn Jahren, und bis etwa 50.000 Euro verzichten viele Banken auf einen Grundbucheintrag. Ein Bausparvertrag lohnt, wenn du erst in fünf bis acht Jahren sanierst und dir den Darlehenszins heute sichern willst. Wer sofort Geld braucht und trotzdem bausparen möchte, zahlt für ein Vorausdarlehen doppelt.
    bis 50.000 €

    oft ohne Grundschuld, je nach Bank und Bonität

    5 bis 8 Jahre

    Zeitfenster, in dem Bausparen seinen Vorteil ausspielt

    1,0 bis 1,6 %

    Abschlussgebühr auf die Bausparsumme, sofort fällig

    max. 1 %

    Vorfälligkeitsentschädigung bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, § 502 Absatz 3 BGB; bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen gilt diese Grenze nicht

    Modernisierungskredit oder Bausparvertrag: Was passt wann?

    Der Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen. Du weist nach, dass das Geld in die Immobilie fließt, und bekommst dafür einen günstigeren Zins als beim freien Ratenkredit. Ausgezahlt wird meist in einer Summe, spätestens wenige Wochen nach der Zusage.

    Der Bausparvertrag ist zweigeteilt. Zuerst sparst du einen Teil der Bausparsumme an, danach wird der Vertrag zugeteilt und du bekommst den Rest als Darlehen. Der Darlehenszins steht schon bei Abschluss fest, oft über 15 Jahre und länger.

    Damit ist die Frage keine Zinsfrage, sondern eine Zeitfrage. Wer ein undichtes Dach hat, kann nicht sechs Jahre ansparen. Wer weiß, dass die Heizung 2032 fällig wird, kann sich den Zins dafür heute festschreiben.

    Der direkte Vergleich

    MerkmalModernisierungskreditBausparvertrag
    Geld verfügbarsofort nach Zusageerst nach Zuteilung, meist nach Jahren
    Laufzeit1 bis 10 Jahre, teils 15Ansparphase plus 10 bis 20 Jahre Darlehen
    Zinsbindungüber die gesamte Laufzeitab Vertragsabschluss festgeschrieben
    Grundbucheintragoft nicht nötig bis rund 50.000 Eurobei kleinen Summen meist nicht nötig
    Kosten vorabkeineAbschlussgebühr auf die Bausparsumme
    FlexibilitätSondertilgung meist möglichBauspardarlehen jederzeit voll rückzahlbar
    Stärkeschnelle UmsetzungZinssicherung für später

    Ein Punkt wird oft übersehen: Das Bauspardarlehen darfst du jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Beim Modernisierungskredit als Verbraucherdarlehen ist die Entschädigung auf ein Prozent der Restschuld begrenzt, bei kurzer Restlaufzeit auf ein halbes Prozent.

    Ab welcher Summe die Bank ins Grundbuch will

    Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. In der Praxis prüfen Banken bis etwa 30.000 bis 50.000 Euro allein die Bonität. Darüber verlangen die meisten eine Grundschuld, oft im Rang hinter der bestehenden Baufinanzierung.

    Das kostet zusätzlich. Für Notar und Grundbuchamt fallen grob 0,3 Prozent der eingetragenen Summe an. Bei 60.000 Euro sind das rund 180 bis 250 Euro, dazu kommt Zeit für die Eintragung.

    Ein Zwischenweg lohnt oft: Ist auf deinem Haus noch eine alte, längst getilgte Grundschuld eingetragen, kann sie für das neue Darlehen wiederverwendet werden. Das spart die komplette Neubestellung. Was im Grundbuch steht, erklärt der Ratgeber zum Grundbuch lesen.

    Rechenbeispiel: 40.000 Euro Sanierungssumme

    Angenommen, du brauchst 40.000 Euro für neue Fenster und eine gedämmte Dachfläche. Die folgenden Zahlen sind Beispielrechnungen mit angenommenen Konditionen, keine Angebote. Konkrete Zinsen hängen an Bonität, Objekt und Zeitpunkt.

    VarianteStartMonatliche BelastungZinskosten gesamtPasst, wenn
    Modernisierungskredit, 10 Jahre, 5,5 % effektivsofortrund 435 Eurorund 12.100 Eurodie Sanierung jetzt ansteht
    Bausparvertrag, 6 Jahre ansparen, dann Darlehenin 6 Jahrenrund 220 Euro sparen, danach Tilgungdeutlich niedriger, dafür 6 Jahre Wartezeitdie Maßnahme planbar später kommt
    Eigenkapital plus kleiner Kreditsofortje nach Anteilam geringstenRücklagen vorhanden sind

    Die Rechnung zeigt den Kern. Der Modernisierungskredit kostet mehr Zinsen, liefert aber sofort ein fertiges Dach und ab dem ersten Winter niedrigere Heizkosten. Sechs Jahre weiter mit undichten Fenstern zu heizen frisst einen Teil der Ersparnis wieder auf. Rechne deshalb immer die eingesparte Energie gegen, so wie es der Ratgeber zur Wirtschaftlichkeit einer Sanierung vorführt.

    Bausparen als Zinssicherung für die Sanierung in 5 bis 8 Jahren

    Hier liegt die eigentliche Stärke des Bausparvertrags. Du legst heute fest, zu welchem Zins du in einigen Jahren Geld bekommst. Steigen die Zinsen bis dahin, hast du einen echten Vorteil. Fallen sie, kannst du das Darlehen einfach nicht abrufen und behältst dein Guthaben.

    Damit das funktioniert, muss die Bausparsumme zur geplanten Maßnahme passen. Ein Heizungstausch, ein Bad oder neue Fenster liegen meist zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Wer die Summe zu hoch ansetzt, zahlt unnötig Abschlussgebühr auf Geld, das er nie abruft.

    Der zweite Vorteil ist die Disziplin. Die monatliche Sparrate zwingt zum Aufbau einer Rücklage, die viele Eigentümer sonst nicht bilden. Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen können hinzukommen, sie sind an Einkommensgrenzen geknüpft. Die aktuellen Werte stehen bei der Verbraucherzentrale.

    Voraussetzung ist ein Plan. Wer weiß, welche Maßnahme wann ansteht, kann die Zuteilung darauf legen. Genau dafür gibt es den Sanierungsfahrplan, und die Reihenfolge klärt der Beitrag zu Dach, Fenster oder Heizung zuerst.

    Kombination mit dem KfW-Ergänzungskredit

    Beide Wege schließen Förderung nicht aus. Für den Heizungstausch und für einzelne Effizienzmaßnahmen gibt es Zuschüsse, die den Kreditbedarf direkt senken. Ergänzend bietet die KfW einen zinsverbilligten Kredit für Maßnahmen, die bereits bezuschusst werden.

    Die Zinsverbilligung ist an ein Haushaltseinkommen unterhalb einer festen Grenze gekoppelt, den Höchstbetrag legt die KfW je Wohneinheit fest. Beantragt wird über deine Bank, nicht direkt. Prüfe die aktuellen Konditionen bei kfw.de und die Zuschüsse für Einzelmaßnahmen bei bafa.de.

    Reihenfolge beachten: Zuschussanträge müssen vor dem Auftrag gestellt werden. Wer erst den Handwerker beauftragt und danach Förderung sucht, verliert sie. Welche Programme greifen, sortiert der Überblick zur KfW- und BAFA-Förderung.

    Bevor du dich für einen Weg entscheidest, brauchst du eine belastbare Summe. Angebote von zwei Betrieben sind dafür die Mindestbasis, wie der Ratgeber zum Sanierungskosten schätzen zeigt. Einen Puffer von 15 bis 20 Prozent solltest du fest einplanen, sonst steht die Finanzierung mitten im Bau. Wie du beides sauber aufbaust, beschreibt der Beitrag zur Sanierungsfinanzierung.

    Kann ich beide Wege kombinieren?

    Ja. Ein Modernisierungskredit für die dringende Maßnahme und ein Bausparvertrag für den nächsten Schritt in einigen Jahren ergänzen sich gut. Achte darauf, dass die Monatsraten zusammen tragbar bleiben.

    Was ist ein Bauspar-Vorausdarlehen?

    Ein Zwischenkredit, der die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt. Du zahlst dabei Zinsen für den Kredit und sparst gleichzeitig den Bausparvertrag an. Das ist teuer und selten sinnvoll.

    Ist ein Modernisierungskredit günstiger als ein Ratenkredit?

    In der Regel ja, weil die Zweckbindung das Risiko der Bank senkt. Du musst dafür Handwerkerangebote oder Rechnungen vorlegen. Freie Verwendung ist ausgeschlossen.

    Wann darf ich einen Bausparvertrag abrufen?

    Nach der Zuteilung. Dafür müssen Mindestsparguthaben, Mindestsparzeit und eine tarifabhängige Bewertungszahl erreicht sein. Der Zeitpunkt lässt sich planen, aber nicht beliebig vorziehen.

    Zählt eine Sanierung als wohnwirtschaftliche Verwendung?

    Ja. Dach, Fenster, Heizung, Bad, Elektrik und Dämmung gelten als wohnwirtschaftlich. Möbel oder ein neues Auto dagegen nicht. Belege bewahrst du für Nachfragen der Bausparkasse auf.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Beispielrechnungen mit angenommenen Konditionen, keine Angebote · Angaben ohne Gewähr.

  • Grundsteuer nach dem Hauskauf: Ummeldung, Fristen und erste Zahlung

    Kaufnebenkosten

    Grundsteuer nach dem Hauskauf: Ummeldung, Fristen und erste Zahlung

    Nach dem Kauf wartet fast jeder auf einen Grundsteuerbescheid, der monatelang nicht kommt. Das ist normal, denn die Umschreibung läuft über drei Stellen und greift erst zum nächsten Jahreswechsel.

    Die kurze Antwort: Die Grundsteuer nach dem Hauskauf musst du nicht selbst ummelden, das übernehmen Notar, Finanzamt und Grundbuchamt. Schuldner gegenüber der Gemeinde bleibt derjenige, dem das Grundstück am 1. Januar des Jahres zugerechnet war. Als Käufer wirst du deshalb erst ab dem 1. Januar nach der Eigentumsumschreibung selbst veranlagt. Für die Zeit davor rechnest du intern mit dem Verkäufer ab, so wie es der Kaufvertrag regelt.
    1. Januar

    Stichtag: Wer dann Eigentümer ist, schuldet die Steuer für das ganze Jahr

    4 Termine

    15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November

    3 Bescheide

    Grundsteuerwert, Messbetrag und Grundsteuer selbst

    seit 2025

    gilt die neue Berechnung nach der Grundsteuerreform

    Grundsteuer nach dem Hauskauf ummelden: Wer meldet was?

    Der Notar zeigt jeden Verkauf dem Finanzamt an. Das ist Pflicht und passiert automatisch nach der Beurkundung. Das Grundbuchamt meldet zusätzlich die vollzogene Eigentumsumschreibung.

    Das Finanzamt schreibt daraufhin die Zurechnung des Grundstücks auf dich um und schickt der Gemeinde einen neuen Messbescheid. Die Gemeinde stellt erst danach ihren Grundsteuerbescheid aus. Diese Kette braucht Zeit, sechs bis zwölf Monate sind keine Seltenheit.

    Genau hier entsteht die häufigste Lücke. Die Gemeinde kennt oft nur den alten Eigentümer und dessen Bankverbindung. Ein kurzer Anruf oder eine formlose Mail an die Stadtkasse mit Adresse, Flurstück und Datum des Besitzübergangs verhindert Mahnungen. Kostenlos ist das ohnehin.

    Ab wann zahlst du als Käufer?

    Für die Gemeinde gilt das Stichtagsprinzip. Steuerschuldner ist, wem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war. Kaufst du im Mai 2026, bleibt der Verkäufer für das gesamte Jahr 2026 der Schuldner gegenüber der Stadt.

    Im Innenverhältnis sieht es anders aus. Fast jeder Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der die laufenden Lasten ab dem Tag des Besitzübergangs auf den Käufer übergehen. Der Verkäufer zahlt also an die Gemeinde und stellt dir den anteiligen Betrag in Rechnung.

    Vor dem Notartermin prüfen: Lass dir den letzten Grundsteuerbescheid zeigen und notiere den Jahresbetrag. Steht im Vertrag keine Abgrenzungsklausel, kläre sie ausdrücklich. Welche Punkte sonst noch in den Entwurf gehören, zeigt der Ratgeber zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

    Wann die Grundsteuer fällig wird

    Die Fälligkeiten stehen im Grundsteuergesetz und sind bundesweit gleich. Die Gemeinde darf davon nur in engen Grenzen abweichen.

    JahresbetragZahlungsweiseTermine
    über 30 Eurovier Raten15.2., 15.5., 15.8., 15.11.
    bis 30 Eurozwei Raten15.2. und 15.8.
    bis 15 Euroeine Zahlung15.8.
    auf AntragJahreszahlung1. Juli

    Die Jahreszahlung musst du im Vorjahr beantragen, die genaue Frist nennt dir deine Gemeinde. Ein Lastschriftmandat lohnt sich, weil verspätete Zahlungen Säumniszuschläge auslösen. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de.

    Die drei Bescheide und wogegen du dich wehrst

    Viele Eigentümer legen Einspruch beim falschen Absender ein und verlieren damit Zeit. Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen, jede mit eigenem Bescheid.

    BescheidVon wemInhaltBedeutung
    GrundsteuerwertbescheidFinanzamtWert des GrundstücksGrundlage, hier ansetzen bei falschen Flächen
    GrundsteuermessbescheidFinanzamtWert mal SteuermesszahlZwischenschritt, folgt dem Wertbescheid
    GrundsteuerbescheidGemeindeMessbetrag mal Hebesatzdie eigentliche Rechnung

    Ist die Wohnfläche oder das Baujahr falsch erfasst, richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Gegen die Höhe des Hebesatzes selbst kannst du dagegen kaum vorgehen, ihn beschließt die Gemeindevertretung. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe.

    Was tun, wenn der Bescheid noch auf den Verkäufer läuft?

    Das ist der Regelfall im ersten Jahr und kein Fehler. Der Bescheid bleibt gültig, weil der Verkäufer am Stichtag noch Eigentümer war. Zahlt er nicht, kann die Gemeinde allerdings unangenehm werden.

    Grundsteuerschulden ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die Gemeinde darf sich im Ernstfall an das Objekt halten, unabhängig davon, wer aktuell Eigentümer ist. Lass dir deshalb vor der Übergabe bestätigen, dass keine Rückstände offen sind.

    Praktisch reicht eine formlose Anfrage bei der Stadtkasse. Viele Kommunen stellen dafür eine Unbedenklichkeitsauskunft aus. Wer diesen Punkt auf die Liste setzt, spart sich später Ärger. Weitere Prüfpunkte sammelt die Checkliste für die Hausbesichtigung.

    Was die Grundsteuerreform seit 2025 für Käufer ändert

    Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Grundlage ist nicht mehr der alte Einheitswert, sondern der Grundsteuerwert nach neuem Recht. Parallel haben die Kommunen ihre Hebesätze angepasst.

    Die Länder rechnen unterschiedlich. Ein Teil folgt dem Bundesmodell mit Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahr. Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg auf den Bodenwert, weitere Länder mischen Fläche und Lage. Für dich heißt das: Ein Vergleich mit einem Haus im Nachbarbundesland sagt wenig aus.

    Wichtiger ist die Praxis. Frag den Verkäufer nach dem aktuellen Bescheid und nicht nach einem Wert aus der Zeit vor der Reform. Die Belastung hat sich in vielen Gemeinden spürbar verschoben, nach oben wie nach unten. Der Jahresbetrag gehört in deine laufenden Kosten, genau wie die einmaligen Kaufnebenkosten und die Grunderwerbsteuer.

    Neubewertung nach der Sanierung: wann sie droht

    Änderungen an den tatsächlichen Verhältnissen musst du dem Finanzamt anzeigen. Das gilt vor allem, wenn sich die Wohnfläche ändert. Ein Dachgeschossausbau, ein Anbau oder der Ausbau des Souterrains führen zu einer Fortschreibung des Grundsteuerwerts.

    Eine rein energetische Modernisierung ist im Bundesmodell dagegen meist neutral. Dämmung, neue Fenster oder eine Wärmepumpe tauchen in der Formel nicht auf. Anders sieht es bei einer Kernsanierung aus: Sie kann ein späteres fiktives Baujahr auslösen und den Wert damit erhöhen.

    Die Anzeige läuft über das Finanzamt, nicht über die Gemeinde. Die konkrete Frist erfährst du dort, sie hängt am Jahr der Änderung. Wenn du den Umfang deiner Maßnahmen noch planst, hilft der Überblick zur energetischen Sanierung und zu den Kosten einer Kernsanierung. Neutrale Erstinformationen zur Grundsteuer bietet die Verbraucherzentrale.

    Muss ich mich selbst bei der Gemeinde melden?

    Pflicht ist es nicht, Notar und Finanzamt melden den Eigentümerwechsel. Eine kurze formlose Nachricht an die Stadtkasse verhindert aber Mahnungen an die falsche Adresse.

    Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?

    Das hängt vom Bundesland und vom Hebesatz der Gemeinde ab. Die Spannen reichen von wenigen hundert bis über tausend Euro im Jahr. Nur der aktuelle Bescheid gibt Sicherheit.

    Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

    Ja, innerhalb eines Monats. Bei falschen Flächen oder Baujahren richtet sich der Einspruch aber gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, nicht gegen die Rechnung der Gemeinde.

    Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Kaufs?

    Gegenüber der Gemeinde der Verkäufer, weil er am 1. Januar Eigentümer war. Intern erstattest du ihm den Anteil ab Besitzübergang, sofern der Kaufvertrag das so vorsieht.

    Erhöht eine neue Heizung die Grundsteuer?

    Im Bundesmodell in der Regel nicht, weil die Anlagentechnik dort keine Rolle spielt. Eine Kernsanierung kann jedoch ein späteres fiktives Baujahr und damit einen höheren Wert auslösen.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung · Hebesätze und Fristen bei der Gemeinde prüfen.

  • Grundschuldbestellung: Kosten, Ablauf und wo sich sparen lässt

    Kaufnebenkosten

    Grundschuldbestellung: Kosten, Ablauf und wo sich sparen lässt

    Ohne Grundschuld zahlt keine Bank ein Darlehen aus. Der Posten taucht in vielen Budgetplanungen trotzdem nicht auf, obwohl er bei einer Finanzierung sicher anfällt.

    Die kurze Antwort: Die Kosten der Grundschuldbestellung liegen als Faustformel bei rund 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei 250.000 Euro sind das etwa 630 bis 910 Euro für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern die Summe, die im Grundbuch steht. Der Betrag ist gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar identisch.
    rund 0,3 %

    der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt zusammen

    Abteilung III

    dort trägt das Grundbuchamt jede Grundschuld ein

    § 1191 BGB

    ist die Rechtsgrundlage der Grundschuld

    2 bis 6 Wochen

    typische Dauer bis zur Eintragung im Grundbuch

    Grundschuldbestellung Kosten: Womit du rechnen musst

    Zwei Stellen rechnen ab. Der Notar beurkundet die Bestellungsurkunde, das Grundbuchamt trägt die Grundschuld anschließend in Abteilung III ein. Beide arbeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

    Geschäftswert ist immer die Grundschuldsumme. Kaufst du für 400.000 Euro und nimmst 250.000 Euro Darlehen auf, rechnet der Notar mit 250.000 Euro. Wird die Grundschuld höher eingetragen als das Darlehen, steigen die Gebühren sofort mit.

    GrundschuldsummeNotarGrundbuchamtSummeAnteil
    150.000 Euro220 bis 320 Euro210 bis 300 Euro430 bis 620 Eurorund 0,3 bis 0,4 %
    250.000 Euro330 bis 480 Euro300 bis 430 Euro630 bis 910 Eurorund 0,25 bis 0,36 %
    400.000 Euro460 bis 680 Euro430 bis 600 Euro890 bis 1.280 Eurorund 0,22 bis 0,32 %

    Die Werte sind Richtwerte für 2026 inklusive Auslagen und Umsatzsteuer. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigender Summe, weil die Gebührentabelle degressiv aufgebaut ist. Aufschläge entstehen durch Sonderfälle wie mehrere Eigentümer, eine Belastungsvollmacht oder die Eintragung auf mehreren Grundstücken.

    Rechenbeispiel: 250.000 Euro Darlehen

    Ein Paar kauft ein Haus für 340.000 Euro und bringt 90.000 Euro Eigenkapital mit. Die Bank finanziert 250.000 Euro und verlangt eine Grundschuld in gleicher Höhe.

    Der Notar beurkundet die Bestellungsurkunde beim Termin, meist direkt im Anschluss an den Kaufvertrag. Dafür entstehen rund 400 Euro. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein und berechnet dafür etwa 350 Euro. Zusammen liegt das Paar bei rund 750 Euro.

    Wichtig für die Liquiditätsplanung: Beide Rechnungen kommen wenige Wochen nach dem Termin, das Darlehen fließt oft später. Rechne den Betrag deshalb dem Eigenkapital zu und nicht der Finanzierung. Wie sich der gesamte Block aus Steuer, Notar und Makler zusammensetzt, zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

    Kein Verhandlungsspielraum: Notare dürfen ihre Gebühren weder erhöhen noch senken. Ein Angebot mit Nachlass wäre gesetzwidrig. Sparen kannst du nur über die Höhe der Grundschuld und über die Zahl der Urkunden.

    Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld?

    Bei der Buchgrundschuld steht alles im Grundbuch, mehr passiert nicht. Bei der Briefgrundschuld stellt das Amtsgericht zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, ein Wertpapier über das Recht. Die Bank kann es später ohne Grundbuchänderung weitergeben.

    MerkmalBuchgrundschuldBriefgrundschuld
    Kosten der BestellungStandardhöher durch die Brieferteilung
    Abtretung an eine andere Banknur über das Grundbuch, mit Gebührendurch Übergabe des Briefs, ohne Grundbuchamt
    Risiko bei Verlustkeinsaufwendiges Aufgebotsverfahren nötig
    Verbreitung heuteRegelfallAusnahme

    Für private Käufer ist die Buchgrundschuld fast immer die bessere Wahl. Sie ist günstiger, und der Vorteil des Briefs greift nur bei häufigem Wechsel des Gläubigers. Ein verlorener Grundschuldbrief blockiert dagegen die Löschung über Monate.

    Bestehende Grundschuld übernehmen statt neu bestellen

    Auf vielen Kaufobjekten liegt bereits eine Grundschuld der Verkäuferbank. Statt sie zu löschen und eine neue zu bestellen, kann sie an deine Bank abgetreten werden. Dann entfällt die Eintragungsgebühr, es bleibt nur eine Beglaubigung.

    Der Weg lohnt sich, wenn die eingetragene Summe zu deinem Darlehen passt und beide Banken mitspielen. In der Praxis scheitert es oft daran, dass Kreditinstitute eigene Formulare und eine eigene Zwangsvollstreckungsklausel verlangen. Frag trotzdem aktiv nach, bevor der Vertrag beurkundet wird, denn die Ersparnis liegt schnell im dreistelligen Bereich.

    Prüfe vorher, was in Abteilung III tatsächlich steht. Alte Rechte, Nießbrauch oder Wegerechte in Abteilung II können deine Finanzierung sogar ganz kippen. Der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf erklärt, worauf du achtest.

    Löschen oder stehen lassen, wenn getilgt ist?

    Nach der letzten Rate schickt dir die Bank eine Löschungsbewilligung. Löschen musst du nicht. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen und sichert nichts mehr, weil keine Forderung mehr besteht.

    Die Löschung kostet erneut Geld, grob 0,2 Prozent der eingetragenen Summe für Beglaubigung und Grundbuchamt. Dafür ist das Grundbuch sauber. Behältst du sie, kannst du sie später für ein Sanierungsdarlehen wiederverwenden und sparst die komplette Neubestellung.

    Unsere Empfehlung: Planst du in den nächsten Jahren eine Sanierung, lass die Grundschuld stehen. Verkaufst du dagegen, verlangt fast jeder Käufer ein lastenfreies Grundbuch. Dann trägst du die Löschung ohnehin. Welche Finanzierungswege bei Modernisierungen offenstehen, zeigt der Beitrag zur Sanierungsfinanzierung.

    Der Ablauf Schritt für Schritt

    Der Prozess läuft bei fast jedem Kauf gleich. Die Bank schickt nach der Darlehenszusage ihre Grundschuldbestellungsurkunde an den Notar. Der Notar beurkundet sie, meist im selben Termin wie den Kaufvertrag.

    Anschließend reicht er den Antrag beim Grundbuchamt ein. Nach der Eintragung geht eine Bestätigung an die Bank, erst dann darf sie auszahlen. Zwischen Termin und Eintragung liegen je nach Amtsgericht zwei bis sechs Wochen.

    In der Urkunde steht fast immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Sie erspart der Bank im Ernstfall den Gerichtsprozess. Das ist marktüblich, sollte dir aber bewusst sein. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, neutrale Erstinformationen bei der Verbraucherzentrale.

    Kalkuliere den Posten von Anfang an mit ein. Zusammen mit Sanierungskosten summiert sich das schnell, wie die Rechnung im Ratgeber Kaufpreis plus Sanierung zeigt. Zuschüsse können den Kreditbedarf senken, dazu passt der Überblick zur KfW- und BAFA-Förderung.

    Ist die Grundschuld dasselbe wie eine Hypothek?

    Nein. Eine Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen und ist deshalb flexibler wiederverwendbar.

    Kann die Grundschuld höher sein als das Darlehen?

    Ja, das kommt vor, wenn ein späterer Kreditbedarf abgesichert werden soll. Es erhöht aber sofort die Gebühren, weil die eingetragene Summe der Geschäftswert ist.

    Wer zahlt die Grundschuldbestellung, Käufer oder Verkäufer?

    Der Käufer. Die Grundschuld sichert sein Darlehen. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner eigenen alten Grundschulden, damit er lastenfrei übergeben kann.

    Was passiert, wenn ich das Darlehen nicht abrufe?

    Die Kosten für Beurkundung und Eintragung bleiben bestehen, sobald der Notar tätig geworden ist. Eine bereits eingetragene Grundschuld musst du danach auf eigene Kosten löschen lassen.

    Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?

    Meist zwei bis sechs Wochen, in stark ausgelasteten Amtsgerichten auch länger. Erst nach der Eintragung zahlt die Bank aus. Plane diese Zeit vor dem Übergabetermin ein.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

  • Bodenrichtwert kostenlos abfragen: So findest du den Wert deines Grundstücks

    Verkehrswert

    Bodenrichtwert kostenlos abfragen: So findest du den Wert deines Grundstücks

    Der Bodenrichtwert ist die einzige amtliche Zahl, die du vor einem Kauf ohne Termin und ohne Kosten bekommst. Richtig gelesen zeigt sie dir, wie viel du für den Boden zahlst und wie viel für das Gebäude.

    Die kurze Antwort: Den Bodenrichtwert fragst du kostenlos im BORIS-Portal deines Bundeslandes ab, bundesweit gebündelt unter bodenrichtwerte-boris.de. Du gibst die Adresse ein und bekommst den Wert in Euro je Quadratmeter für die Bodenrichtwertzone, dazu Stichtag, Entwicklungszustand und Nutzungsart. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen aus echten Kaufpreisen, die Rechtsgrundlage steht in § 196 BauGB. Der Wert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück, dein Grundstück musst du daraus umrechnen.
    0 Euro

    kostet die Online-Abfrage in fast allen Bundesländern

    § 196 BauGB

    verpflichtet die Gutachterausschüsse zur Ermittlung

    1. Januar

    üblicher Stichtag, auf den sich jeder Wert bezieht

    Euro je m²

    Einheit: immer bezogen auf die Grundstücksfläche

    Bodenrichtwert kostenlos abfragen: der schnellste Weg

    Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Informationssystem, meist unter dem Kürzel BORIS. Die Portale sind Kartenanwendungen. Du gibst Straße und Hausnummer ein, die Karte springt auf die passende Zone, und im Infofenster steht der Wert.

    Der bundesweite Einstieg ist die gemeinsame Plattform der Gutachterausschüsse. Sie leitet dich zum richtigen Landesportal weiter, wenn ein Land seine Daten nicht direkt einspeist. Für eine erste Einschätzung reicht das immer aus.

    QuelleAbdeckungKostenWofür geeignet
    Bundesweites BORIS-Portalalle Länder, teils mit Weiterleitungkostenlosschneller Erstblick, Vergleich zwischen Orten
    Landesportal des Bundeslandesein Land, vollständigmeist kostenlosDetailangaben wie Nutzungsart und GFZ
    Geoportal der Stadt oder des KreisesKommunemeist kostenlosZusatzdaten wie Bebauungsplan
    Gutachterausschuss schriftlichein GrundstückGebühr möglichamtliche Auskunft für Behörden und Gericht

    Die kostenlose Onlineabfrage genügt für Kaufinteressenten. Eine kostenpflichtige amtliche Auskunft brauchst du nur, wenn das Papier gegenüber Finanzamt, Bank oder Gericht Bestand haben muss. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, das gemeinsame Portal unter bodenrichtwerte-boris.de.

    Wie du einen Bodenrichtwert richtig liest

    Der reine Eurobetrag sagt allein wenig. Entscheidend sind die vier Angaben daneben.

    Die Zone. Ein Richtwert gilt nie für ein einzelnes Grundstück, sondern für ein Gebiet mit ähnlichen Lagemerkmalen. Innerhalb der Zone kann es trotzdem bessere und schlechtere Lagen geben.

    Der Stichtag. Jeder Wert bezieht sich auf einen festen Tag, meist den 1. Januar. Neu ermittelt wird mindestens alle zwei Jahre, viele Länder machen es jährlich. Bei einem bewegten Markt ist ein Wert vom letzten Stichtag schnell überholt.

    Der Entwicklungszustand. Er steht als Kürzel dabei. B bedeutet baureifes Land, R Rohbauland, E Bauerwartungsland und LF land- oder forstwirtschaftliche Fläche. Zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land liegen oft Faktoren, nicht Prozente.

    Das Richtwertgrundstück. Der Wert bezieht sich auf ein gedachtes Grundstück mit typischer Größe, Nutzungsart und Geschossflächenzahl. Diese Angaben stehen im Infofenster und sind die Basis jeder Umrechnung.

    Achte auf den Erschließungszustand: Steht dort erschließungsbeitragsfrei, sind Straße, Kanal und Leitungen bezahlt. Bei beitragspflichtigen Grundstücken kann die Gemeinde später vierstellige Beträge nachfordern. Frag im Zweifel direkt bei der Kommune nach.

    Vom Richtwert zum Wert deines Grundstücks

    Der Richtwert ist ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis. Weicht dein Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, rechnest du um. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten in ihren Grundstücksmarktberichten, ebenfalls kostenlos.

    MerkmalWirkung auf den Werttypische Größenordnung
    Grundstück deutlich größer als das RichtwertgrundstückAbschlag je Quadratmeter5 bis 20 Prozent
    Höhere zulässige GeschossflächenzahlZuschlagje nach Ausnutzung
    Ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, NordhangAbschlag5 bis 20 Prozent
    Ecklage, zwei Zufahrten, freier BlickZuschlag5 bis 15 Prozent
    Baulast, Wegerecht, LeitungsrechtAbschlagabhängig vom Umfang
    Altlastenverdacht, DenkmalbereichAbschlagim Einzelfall erheblich

    Ein Beispiel. Das Grundstück misst 620 Quadratmeter, der Richtwert liegt bei 260 Euro je Quadratmeter. Rechnerisch sind das 161.200 Euro. Wegen ausgeprägter Hanglage setzt du zehn Prozent Abschlag an und landest bei rund 145.000 Euro.

    Rechte in Abteilung II des Grundbuchs verändern das Ergebnis zusätzlich. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Wegerecht kann den Wert spürbar drücken. Was dort steht und wie du es prüfst, zeigt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.

    Warum Bodenrichtwert und Kaufpreis auseinanderliegen

    Diese Lücke ist normal und kein Zeichen für einen überteuerten Preis. Drei Gründe erklären sie fast immer.

    Erstens bewertet der Richtwert nur den Boden. Das Gebäude, die Garage und die Außenanlagen kommen obendrauf. Zweitens ist er ein Durchschnitt über eine ganze Zone, dein Grundstück kann darüber oder darunter liegen. Drittens hinkt er dem Markt hinterher, weil er auf Kaufverträgen der Vergangenheit beruht.

    In gefragten Lagen liegen tatsächliche Preise deshalb regelmäßig über dem Richtwert. In schrumpfenden Regionen liegen sie darunter, weil kaum jemand kauft. Beides ist erklärbar, sobald du die Bestandteile trennst.

    So nutzt du den Bodenrichtwert im Preisgespräch

    Der stärkste Einsatz ist die Aufteilung. Rechne den Bodenwert aus und zieh ihn vom geforderten Kaufpreis ab. Was übrig bleibt, ist der Preis für das Gebäude.

    Genau diese Zahl macht Diskussionen sachlich. Bei einem unsanierten Haus aus den sechziger Jahren zeigt sich oft, dass für das Gebäude noch ein hoher Betrag verlangt wird, obwohl Dach, Fenster, Heizung und Elektrik komplett fällig sind. Die Warnzeichen dafür listet der Beitrag zum sanierungsbedürftigen Haus.

    Stell dem Bodenwert dann deine geschätzten Sanierungskosten gegenüber. Übersteigt die Summe aus Kaufpreis und Sanierung den erzielbaren Wert, ist die Rechnung offen erkennbar. Wie du die Gesamtsumme aufbaust, zeigt der Ratgeber Kaufpreis plus Sanierung. In Extremfällen führt der Vergleich zur Frage sanieren oder abreißen.

    So argumentierst du sauber: Nenne Quelle, Zone und Stichtag. Ein Verkäufer kann einen amtlichen Wert schlecht wegdiskutieren. Behaupte aber nie, der Richtwert sei der Verkehrswert. Der vollständige Weg zum Verkehrswert steht im Ratgeber Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.

    Für eine belastbare Zahl vor dem Notartermin führt trotzdem kein Weg an einer Vor-Ort-Prüfung vorbei. Der Bodenrichtwert kostet nichts und liefert die Basis, ein Sachverständiger bewertet die Bausubstanz. Die Preise dafür nennt der Beitrag zu den Gutachterkosten beim Hauskauf.

    Ist der Bodenrichtwert wirklich kostenlos?

    Die Onlineabfrage in den Landesportalen ist in fast allen Bundesländern gebührenfrei. Nur schriftliche amtliche Auskünfte des Gutachterausschusses können eine Gebühr auslösen, die du selten brauchst.

    Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

    Mindestens alle zwei Jahre, viele Länder ermitteln jährlich zum 1. Januar. Der Stichtag steht immer beim Wert. Prüfe ihn, bevor du mit der Zahl argumentierst.

    Gilt der Wert genau für mein Grundstück?

    Nein. Er gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück in der Zone. Größe, Zuschnitt, Geschossflächenzahl und Lasten musst du über Zu- und Abschläge selbst berücksichtigen.

    Kann ich damit den Hauswert berechnen?

    Nur den Bodenanteil. Für das Gebäude brauchst du ein Wertermittlungsverfahren, meist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert ist dort ein Baustein von mehreren.

    Warum liegt der Kaufpreis über dem Bodenrichtwert?

    Weil der Richtwert nur den Boden abbildet, einen Zonendurchschnitt darstellt und dem Markt zeitlich hinterherläuft. In gefragten Lagen ist eine Abweichung nach oben der Normalfall.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Werte und Umrechnungskoeffizienten beim zuständigen Gutachterausschuss prüfen.

  • Zinsbindung 10 oder 20 Jahre: Was sich für dich rechnet

    Kaufpreis und Nebenkosten: Finanzierung

    Zinsbindung 10 oder 20 Jahre: Was sich für dich rechnet

    Zehn Jahre sind billiger, zwanzig Jahre sind ruhiger. Was am Ende weniger kostet, hängt an drei Zahlen: dem Aufschlag für die längere Bindung, deiner Restschuld am Ende der Frist und dem Zinsniveau in zehn Jahren. Wer neben dem Kauf noch saniert, hat eine vierte Größe im Spiel.

    Die kurze Antwort: Liegt der Aufschlag für die längere Bindung unter etwa 0,4 Prozentpunkten und steht deine Restschuld nach zehn Jahren noch über der Hälfte der Darlehenssumme, ist die 20-jährige Bindung meist die günstigere Wahl. Du gibst dabei nichts auf: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darfst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Du kaufst also eine Absicherung, die du bei fallenden Zinsen zurückgeben kannst.
    10 Jahre

    Kündigungsrecht nach § 489 BGB, gerechnet ab vollständiger Auszahlung

    6 Monate

    Kündigungsfrist, danach fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an

    0,2 bis 0,6

    Prozentpunkte üblicher Aufschlag von zehn auf zwanzig Jahre Bindung

    bis 60 Monate

    Vorlauf, den Banken bei einem Forward-Darlehen üblicherweise anbieten

    Was kostet dich die längere Zinsbindung wirklich?

    Banken lassen sich jede zusätzliche Sicherheit bezahlen. Für zwanzig statt zehn Jahre Bindung verlangen sie einen Aufschlag auf den Sollzins. Üblich sind 0,2 bis 0,6 Prozentpunkte, je nach Bank, Beleihungsauslauf und Verlauf der Zinskurve. In seltenen Marktphasen ist die lange Bindung sogar billiger.

    Der Prozentpunkt allein sagt dir wenig. Rechne ihn in Euro um. Bei 350.000 Euro Darlehen und einem Aufschlag von 0,4 Prozentpunkten zahlst du im ersten Jahr 1.400 Euro mehr an Zinsen. Weil die Restschuld sinkt, wird der Betrag jedes Jahr kleiner. Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Aufschlag auf grob 12.000 Euro.

    Lass dir beide Angebote nebeneinander ausweisen: Sollzins, Effektivzins, Monatsrate und Restschuld. Erst dieser Vergleich macht den Aufschlag sichtbar. Die Grundlagen stehen im Beitrag zur Finanzierung von Kauf und Sanierung.

    Was ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren wert?

    § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt dir bei jedem Darlehen mit festem Sollzins ein Kündigungsrecht. Es entsteht zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Geldes. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht verlangen.

    Wichtig ist der Startpunkt. Die Frist läuft ab Vollauszahlung, nicht ab der Unterschrift. Wird dein Darlehen in Bauabschnitten ausgezahlt, beginnt die Zehn-Jahres-Frist mit der letzten Rate. Bei einer Sanierung über zwei Jahre verschiebt sich der Termin also entsprechend nach hinten.

    Der entscheidende Punkt: Nach § 489 Absatz 4 BGB darf dieses Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine 20-jährige Bindung wirkt deshalb nur in eine Richtung. Fallen die Zinsen, steigst du nach zehn Jahren aus. Steigen sie, bleibst du zum alten Satz. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

    Wie viel Restschuld bleibt am Ende der Bindung?

    Die Restschuld ist der Hebel, an dem alles hängt. Wer nach zehn Jahren noch drei Viertel des Darlehens schuldet, trägt ein echtes Risiko. Wer nur noch ein Drittel offen hat, verkraftet auch einen deutlich höheren Anschlusszins.

    Der Tilgungssatz entscheidet darüber stärker als der Zins. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet dich beim Beispieldarlehen 292 Euro mehr im Monat und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 41.000 Euro.

    Anfängliche TilgungRate pro MonatRestschuld nach 10 JahrenRestschuld nach 20 Jahren
    2,0 Prozentrund 1.633 Eurorund 267.000 Euro (76 %)rund 150.000 Euro (43 %)
    3,0 Prozentrund 1.925 Eurorund 226.000 Euro (65 %)rund 50.000 Euro (14 %)
    4,0 Prozentrund 2.217 Eurorund 185.000 Euro (53 %)getilgt nach rund 18 Jahren

    Rechenbeispiel mit 350.000 Euro Darlehen und 3,6 Prozent Sollzins, jährliche Verrechnung, gerundet. Dein Angebot weicht ab. Die Größenordnung bleibt aber stabil: Erst ab etwa drei Prozent Tilgung sinkt die Restschuld so weit, dass eine kurze Bindung wirklich entspannt wird.

    Was passiert, wenn die Zinsen in zehn Jahren höher stehen?

    Beziffere das Risiko, statt es zu fürchten. Jeder Prozentpunkt mehr auf 265.000 Euro Restschuld kostet 2.650 Euro Zinsen im Jahr, also rund 220 Euro im Monat. Zwei Prozentpunkte mehr sind 440 Euro im Monat.

    Stell das dem Aufschlag gegenüber. Die 12.000 Euro aus dem ersten Abschnitt entsprechen rund viereinhalb Jahren eines um einen Prozentpunkt teureren Anschlusszinses. Erwartest du, dass die Zinsen in zehn Jahren höher stehen als heute, rechnet sich die lange Bindung schnell. Erwartest du das nicht, zahlst du für nichts.

    Niemand kennt das Zinsniveau von 2036. Deshalb ist die ehrliche Frage nicht, was wahrscheinlich ist, sondern was du tragen kannst. Rechne die Rate bei fünf und bei sieben Prozent Anschlusszins durch. Passt sie ins Haushaltsbudget, darfst du die kurze Bindung wählen. Passt sie nicht, ist die Frage entschieden.

    Es gibt Zwischenwege. Ein Forward-Darlehen sichert dir schon bis zu 60 Monate vor Ablauf einen Zins, gegen einen Aufschlag je Wartemonat. Ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz wirkt ähnlich. Beide lohnen sich nur, wenn du die Kosten gegen den erwarteten Anstieg rechnest.

    Warum ein Sanierungsbudget die Wahl verschiebt

    Beim Kauf eines Bestandshauses steht die Sanierungssumme selten fest. Genau das verändert die Rechnung. Wer nachfinanzieren muss, bekommt den zweiten Kredit zum dann gültigen Zins, egal wie lang die erste Bindung läuft. Eine sehr lange Bindung schützt also nur den Teil, den du heute schon kennst.

    Drei Punkte solltest du vor der Bindungsdauer klären. Erstens die Sondertilgung: Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind meist kostenfrei möglich. Zweitens der Tilgungssatzwechsel, üblich sind zwei bis drei Wechsel während der Laufzeit. Drittens die bereitstellungszinsfreie Zeit, denn bei Sanierungen wird in Raten abgerufen.

    Erst wenn diese drei Punkte im Angebot stehen, lohnt der Blick auf die Bindungsdauer. Ein Vertrag mit 20 Jahren Bindung und ohne Sondertilgung ist bei einer Sanierung meist die schlechtere Wahl. Wie du dein Budget belastbar machst, zeigen die Beiträge zu Sanierungskosten schätzen und zu Kaufpreis plus Sanierung.

    Denk an Förderkredite. KfW-Darlehen haben eigene Laufzeiten, die selten zum Bankdarlehen passen. Laufen beide zu verschiedenen Terminen aus, verhandelst du zweimal. Welche Programme passen, zeigt der Ratgeber zur KfW- und BAFA-Förderung.

    Welche Bindung passt zu deiner Lage?

    Die Entscheidung folgt drei Größen: Eigenkapital, Tilgungssatz und Lebensplanung. Wer viel Eigenkapital mitbringt und schnell tilgt, braucht die lange Bindung kaum. Wer knapp finanziert und langsam tilgt, sollte sie nehmen.

    Deine LageEigenkapitalTilgungPassende Bindung
    Knapp kalkuliert, Rate am Limitunter 15 Prozent plus Nebenkosten2 Prozent20 Jahre oder länger
    Solide Basis, planbares Einkommenrund 20 Prozent3 Prozent15 bis 20 Jahre
    Viel Eigenkapital, Sondertilgungen geplantüber 30 Prozent4 Prozent und mehr10 Jahre reichen
    Kauf plus große Sanierung, Budget offenbeliebig2 bis 3 Prozent10 Jahre mit voller Flexibilität
    Verkauf oder Umzug in acht bis zwölf Jahrenbeliebigbeliebig10 Jahre

    Eine Zwischenlösung wird oft übersehen: 15 Jahre Bindung. Der Aufschlag liegt deutlich unter dem der 20-Jahres-Variante, und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt dir trotzdem. Für viele Käufer ist das der beste Kompromiss aus Preis und Ruhe.

    Rechne mit echten Angeboten, nicht mit Schätzwerten. Hol drei Vorschläge für zehn, fünfzehn und zwanzig Jahre ein. Weitere Kostenposten listet der Beitrag zu versteckten Kosten der Altbausanierung.

    Kann die Bank das Sonderkündigungsrecht ausschließen?

    Nein. Nach § 489 Absatz 4 BGB darf das Kündigungsrecht weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Eine Klausel im Vertrag, die das versucht, ist unwirksam.

    Ab wann laufen die zehn Jahre genau?

    Ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Wird in Bauabschnitten ausgezahlt, zählt die letzte Rate. Bei einer Sanierung über zwei Jahre verschiebt sich der Kündigungstermin also um zwei Jahre.

    Was kostet die Kündigung nach zehn Jahren?

    Nichts. Bei einer Kündigung nach § 489 BGB fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Nur eine frühere Ablösung während der Bindung wäre entschädigungspflichtig.

    Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

    Nur wenn du steigende Zinsen erwartest. Die Bank verlangt für jeden Wartemonat einen Aufschlag. Rechne diesen Aufschlag gegen den Anstieg, den du befürchtest, und entscheide nach dem Ergebnis.

    Was ist bei Kauf plus Sanierung wichtiger als die Bindungsdauer?

    Flexibilität. Kostenfreie Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit sparen bei unklarem Budget mehr Geld als ein paar Jahre zusätzliche Zinsbindung.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Zinsen und Beträge als Rechenbeispiele, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechts- oder Finanzberatung.

  • Kaufpreis verhandeln beim sanierungsbedürftigen Haus

    Kaufpreis und Nebenkosten: Verkehrswert

    Kaufpreis verhandeln beim sanierungsbedürftigen Haus

    Beim Sanierungsobjekt verhandelst du anders als beim gepflegten Reihenhaus. Du hast Argumente, die sich in Euro belegen lassen. Genau daran scheitern die meisten Käufer trotzdem: Sie reden über den Zustand, statt Zahlen auf den Tisch zu legen. Ein Verkäufer reagiert auf Rechnungen, nicht auf Kritik.

    Die kurze Antwort: Trag jeden Mangel in eine Liste ein, hinterleg ihn mit einer Kostenspanne aus echten Angeboten und zieh die Summe der zwingenden Maßnahmen vom Preis ab. Was du aus Geschmack machst, gehört nicht in die Verhandlung. Belegte Positionen bringen 10 bis 25 Prozent Nachlass, pauschale Forderungen fast nichts. Leg vorher fest, ab welcher Summe du aussteigst.
    10 bis 25 %

    Nachlass, der beim belegten Sanierungsstau realistisch erreichbar ist

    3 Angebote

    Kostenvoranschläge je Gewerk machen aus einer Forderung ein Argument

    ab 3 Monaten

    Erfahrungswert: Ab dieser Standzeit im Portal steigt die Bereitschaft spürbar

    20 Prozent

    Puffer, den du zusätzlich auf jede Sanierungsschätzung rechnen solltest

    Wie übersetzt du die Mängelliste in Euro?

    Der Befund aus der Besichtigung wird erst zum Argument, wenn neben jedem Punkt eine Zahl steht. Bau dir eine Tabelle mit vier Spalten: Mangel, Dringlichkeit, Kostenspanne, Quelle der Zahl.

    Trenne streng in drei Gruppen. Zwingend ist, was Sicherheit, Statik, Dichtheit oder eine gesetzliche Pflicht betrifft. Sinnvoll ist, was in fünf Jahren ohnehin ansteht. Optional ist, was dir nur nicht gefällt. Nur Gruppe eins gehört ungekürzt in die Verhandlung.

    BefundTypische KostenWirkung im Gespräch
    Feuchter Keller mit Salzausblühungen8.000 bis 40.000 Eurosehr stark, Ursache vorher klären
    Dach ungedämmt, Eindeckung über 50 Jahre25.000 bis 60.000 Eurostark, gut belegbar
    Heizkessel älter als 25 Jahre8.000 bis 25.000 Euro nach Förderungstark, gesetzliche Frist nachweisbar
    Elektrik ohne FI-Schutzschalter, Stoffkabel8.000 bis 18.000 Eurostark, Sicherheitsthema
    Fenster mit alter Isolierverglasung700 bis 1.400 Euro je Fenstermittel
    Bad aus den Achtzigern, funktionsfähig12.000 bis 25.000 Euroschwach, gilt als Geschmack
    Böden, Tapeten, Anstrich40 bis 90 Euro je m²schwach, kein Verhandlungsgrund

    Rechne zusammen und schlag 20 Prozent Puffer auf. Zu belastbaren Zahlen führt der Beitrag Sanierungskosten schätzen, das gern Übersehene listet der Ratgeber zu versteckten Kosten der Altbausanierung.

    Welche Argumente akzeptieren Verkäufer?

    Verkäufer reagieren auf zwei Dinge: auf Zahlen von Dritten und auf Pflichten außerhalb ihres Einflusses. Alles andere wirkt wie eine Meinung.

    Diese Argumente kommen an: ein Kostenvoranschlag mit Briefkopf, die Zwei-Jahres-Frist für die Dämmung von Geschossdecke und Heizungsrohren nach §§ 35 und 69 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, ein Gutachterbefund zur Feuchtigkeit, ein fehlender Genehmigungsnachweis aus der Bauakte und die Bewertung deiner Bank. Der Satz „Meine Bank setzt den Beleihungswert bei 380.000 Euro an“ ist stark, weil du nichts daran ändern kannst.

    Diese Argumente verhärten die Lage: pauschale Prozentforderungen ohne Rechnung, Kritik am Geschmack der Einrichtung, Vergleiche mit angeblich günstigeren Objekten und Ultimaten. Bei Häusern, die jahrzehntelang bewohnt wurden, hängt Emotion am Objekt. Wer das Haus schlechtredet, verliert den Verkäufer, auch wenn er sachlich recht hat.

    Die Formulierung entscheidet: Sag nicht „das Haus ist heruntergekommen“, sondern „ich habe drei Angebote für Dach und Heizung eingeholt, zusammen 62.000 Euro. Damit komme ich auf einen Preis von 395.000 Euro, und das kann ich finanzieren.“ Der zweite Satz ist überprüfbar, der erste nur eine Bewertung.

    Wovon hängt dein Verhandlungsspielraum ab?

    Der Spielraum liegt an der Situation des Verkäufers. Drei Faktoren erklären fast alles: der Verkaufsgrund, die Standzeit im Portal und die Zahl der Mitbieter.

    SituationWas sie bedeutetRealistischer Nachlass
    Erbengemeinschaft, mehrere ParteienWunsch nach schneller, sicherer Abwicklung10 bis 20 Prozent
    Objekt über sechs Monate im PortalPreis war zu hoch angesetzt10 bis 25 Prozent
    Verkauf wegen Umzug mit festem TerminZeitdruck auf Verkäuferseite5 bis 15 Prozent
    Frisch inseriert, gute Lage, mehrere InteressentenDer Markt bestimmt den Preis0 bis 5 Prozent
    Zwangsversteigerung oder BankverwertungEigene Regeln, Besichtigung oft eingeschränktVerkehrswert als Maßstab

    Frag den Makler direkt, seit wann das Objekt am Markt ist und ob der Preis schon angepasst wurde. Beides beantwortet er meist ehrlich, weil er selbst abschließen will.

    Ein Erbe, der drei Geschwister auszahlen muss, denkt anders als ein Eigentümer mit fünf Jahren Zeit. Woran du ein Objekt einordnest, nennt der Beitrag zum sanierungsbedürftigen Haus.

    Warum Kostenvoranschläge stärker wirken als Bauchgefühl

    Ein Handwerkerangebot verschiebt die Diskussion. Ihr streitet nicht mehr darüber, ob das Dach schlecht ist, sondern nur noch über 38.000 Euro. Diese Zahl kannst du verteidigen.

    Hol vor dem zweiten Termin je zwei bis drei Angebote für Dach, Heizung, Elektrik und Fenster. Viele Betriebe kommen zur Besichtigung mit. Frag den Verkäufer vorher um Erlaubnis, das wirkt seriös und bringt dir Zugang zu Keller und Dachboden.

    Bei unklaren Befunden lohnt ein Sachverständiger. Eine Kaufbegleitung kostet 500 bis 1.500 Euro und liefert einen schriftlichen Befund. Den Unterschied der Fachleute erklärt der Beitrag Baugutachter oder Architekt, die Preise der Ratgeber zu Gutachterkosten beim Hauskauf.

    Was beim Termin geprüft gehört, steht in der Checkliste für die Hausbesichtigung und im Beitrag zur Prüfung der Bausubstanz. Mit einer Mappe statt mit Erinnerungen ändert sich der Ton sofort.

    Was tun, wenn der Verkäufer beim Preis nicht nachgibt?

    Nicht jeder Verkäufer kann den Preis senken. Manchmal steht eine Restschuld dagegen, manchmal die Erwartung der Miterben. Dann verhandelst du über alles andere. Das ist oft leichter zu bekommen als Geld.

    • Reparatur vor Übergabe: Der Verkäufer lässt das Dach abdichten oder die Elektrik prüfen. Das kostet ihn weniger als der entsprechende Nachlass, weil er den Auftrag selbst vergibt.
    • Späterer Übergabetermin: Du sparst Doppelbelastung aus Miete und Rate, während die Sanierung läuft.
    • Früherer Zugang für Handwerker: Zwei Monate vor Übergabe messen und planen zu dürfen, verkürzt die Bauzeit spürbar.
    • Sicherheitseinbehalt: Ein Teil des Kaufpreises bleibt bis zur Klärung eines konkreten Punkts auf dem Notaranderkonto.
    • Inventar: Küche, Gartengeräte oder Heizöl im Tank getrennt bewerten. Das senkt zusätzlich die Grunderwerbsteuer, wenn es sauber im Vertrag steht.
    • Beschaffenheitsvereinbarung: Statt Geld eine schriftliche Zusicherung zu einem strittigen Punkt in die Urkunde aufnehmen.

    Der letzte Punkt kostet den Verkäufer nichts, wenn er ehrlich ist. Weigert er sich, den trockenen Keller schriftlich zu bestätigen, hast du deine Antwort. Welche Klauseln sonst zählen, erklärt der Beitrag zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus.

    Ab wann ist der Ausstieg günstiger als der Rabatt?

    Zieh die Grenze, bevor du emotional wirst. Die Rechnung: Kaufpreis plus rund zehn bis zwölf Prozent Nebenkosten plus Sanierungskosten plus 20 Prozent Puffer. Liegt die Summe über dem Marktwert eines vergleichbaren sanierten Hauses, kaufst du zu teuer.

    Übersteigt der Sanierungsstau etwa 40 Prozent des Kaufpreises, redest du nicht mehr über Modernisierung, sondern über eine Kernsanierung mit eigenem Risiko. Die Zahlen stehen im Beitrag zu Kernsanierungskosten.

    Finanziert die Bank die Gesamtsumme aus Kauf und Sanierung nicht, ist die Verhandlung ohnehin entschieden. Lass dir früh eine Finanzierungsbestätigung geben, die den Sanierungsanteil enthält. Wie du beide Beträge zusammen rechnest, zeigt der Ratgeber Kaufpreis plus Sanierung.

    Steig aus, ohne die Tür zuzuschlagen. Nenn deinen Preis, begründe ihn mit deiner Liste und sag, dass du bei dieser Zahl sofort zum Notar gehst. Ein sachlicher Rückzug hält die Tür offen, wenn kein besseres Angebot kommt.

    Wie viel Nachlass ist beim Sanierungsobjekt realistisch?

    Mit belegten Kostenvoranschlägen sind 10 bis 25 Prozent erreichbar. Ohne Belege bleibt es meist bei fünf Prozent, weil der Verkäufer die Forderung nicht nachvollziehen kann.

    Soll ich mein Preislimit von Anfang an nennen?

    Nenn dein Limit erst, wenn deine Mängelliste auf dem Tisch liegt. Vorher wirkt jede Zahl willkürlich. Danach ist sie das Ergebnis einer Rechnung, die der Verkäufer prüfen kann.

    Lohnt ein Gutachter vor der Preisverhandlung?

    Bei Feuchtigkeit, Rissen oder unklarem Dachzustand ja. Eine Kaufbegleitung kostet 500 bis 1.500 Euro und liefert Zahlen, die im Gespräch mehr wert sind als jede eigene Einschätzung.

    Kann ich nach der Besichtigung noch nachverhandeln?

    Ja, solange kein Notartermin steht. Neue Befunde aus einem Gutachten sind ein akzeptierter Grund. Nach der Beurkundung ist der Preis dagegen bindend.

    Was mache ich bei mehreren Interessenten?

    Dann zählt Sicherheit mehr als Preis. Eine Finanzierungsbestätigung, ein früher Notartermin und ein Verzicht auf lange Prüffristen wiegen für den Verkäufer oft ein paar tausend Euro auf.

    Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise und Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.