Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus: Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus: die Formel

Die Grundgleichung ist kurz. Bodenwert plus Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Danach folgen Zu- und Abschläge für Besonderheiten des Objekts.

Der Grundgedanke dahinter ist der eines Ersatzkäufers. Er fragt sich, was ihn ein gleichwertiges Haus auf einem gleichwertigen Grundstück heute kosten würde. Von diesem Neubauwert zieht er ab, was das vorhandene Gebäude an Lebensdauer schon verbraucht hat.

Alle Rechenschritte stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung samt ihren Anlagen. Den Text findest du bei gesetze-im-internet.de. Die Modelldaten wie Sachwertfaktoren veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss in seinem Grundstücksmarktbericht.

Schritt 1: der Bodenwert

Der Bodenwert wird immer so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Du multiplizierst die Fläche mit dem Bodenrichtwert der Zone und passt das Ergebnis an dein Grundstück an.

Abweichende Größe, Zuschnitt, Hanglage oder eingetragene Rechte führen zu Zu- und Abschlägen. Wie du den passenden Ausgangswert kostenlos findest, zeigt der Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie. Für unser Beispiel rechnen wir mit 620 Quadratmetern und 250 Euro je Quadratmeter, also 155.000 Euro.

Schritt 2: Gebäudewert aus NHK und Baupreisindex

Grundlage sind die Normalherstellungskosten aus dem Jahr 2010, kurz NHK 2010. Sie geben an, was ein Quadratmeter Brutto-Grundfläche je nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard damals gekostet hat, inklusive Baunebenkosten.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens ist die Bezugsgröße nicht die Wohnfläche, sondern die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße aller Geschosse. Sie liegt beim Einfamilienhaus deutlich über der Wohnfläche. Zweitens muss der Preisstand 2010 auf heute hochgerechnet werden, dafür dient der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts.

Schritt 3: die Alterswertminderung

Jedes Gebäude verbraucht Lebensdauer. Die Verordnung setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Die Alterswertminderung ergibt sich aus dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer und wird linear gerechnet.

Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder erneuert, gilt das Gebäude als jünger, als es ist. Die Verordnung sieht dafür ein Punktemodell vor. In der Praxis wird zudem meist ein Restwert von 20 bis 30 Prozent nicht unterschritten, solange das Haus nutzbar ist.

Das Rechenbeispiel: 140 Quadratmeter, Baujahr 1975

Ein freistehendes Einfamilienhaus, 140 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1975, unterkellert, mittlerer Standard und seit dem Bau nicht wesentlich modernisiert. Alle Eingangswerte sind Beispielannahmen, die realen Werte holst du beim Gutachterausschuss und beim Statistischen Bundesamt.

Zwei Stellen bewegen das Ergebnis am stärksten. Der Sachwertfaktor schwankt je nach Region deutlich und kann unter 1,0 oder klar darüber liegen. Und die Restnutzungsdauer springt nach oben, sobald größere Modernisierungen nachgewiesen sind.

Der Abschlag am Ende ist kein Detail. Eine Heizung kurz vor dem Ausfall und eine Elektroinstallation aus der Bauzeit sind echte Investitionen, die sofort anstehen. Realistische Größenordnungen dafür liefert der Ratgeber zu den Sanierungskosten pro Quadratmeter.

Wann Sachwert statt Vergleichswert herangezogen wird

Bei Einfamilienhäusern hat das Vergleichswertverfahren Vorrang, wenn genügend ähnliche Verkäufe vorliegen. In vielen Lagen fehlen die aber, weil jedes Haus anders geschnitten ist. Dann bleibt der Sachwert.

Banken nutzen den Sachwert außerdem für den Beleihungswert. Auch Finanzämter greifen darauf zurück, wenn für Erbschaft oder Schenkung keine Vergleichswerte vorliegen. In der Praxis rechnen Sachverständige oft zwei Verfahren parallel und begründen, welchem sie folgen.

Die Grenzen des Verfahrens

Das Sachwertverfahren rechnet mit Modellwerten. Es sieht keinen feuchten Keller, keinen befallenen Dachstuhl und keine Schadstoffe. Diese Punkte kommen erst über die Abschläge am Ende hinein, und dafür muss jemand das Haus betreten haben.

Auch die Lage bildet es nur über den Bodenwert und den Sachwertfaktor ab. Ein lauter Standort an einer Durchgangsstraße verschwindet in der Rechnung, wenn niemand ihn ausdrücklich ansetzt. Prüfe deshalb parallel die Bausubstanz, wie es der Ratgeber Bausubstanz prüfen vor dem Kauf beschreibt.

Wenn der Kauf konkret wird, lohnt sich ein Sachverständiger. Die Kosten liegen weit unter dem, was eine falsche Einschätzung kostet, siehe Gutachterkosten beim Hauskauf. Was danach an Arbeit ansteht, sortierst du mit dem Beitrag Altbau kaufen und der Rechnung Kaufpreis plus Sanierung.

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Beispielannahmen, keine Wertermittlung im Einzelfall · Angaben ohne Gewähr.