Verkehrswert
Bodenrichtwert kostenlos abfragen: So findest du den Wert deines Grundstücks
Der Bodenrichtwert ist die einzige amtliche Zahl, die du vor einem Kauf ohne Termin und ohne Kosten bekommst. Richtig gelesen zeigt sie dir, wie viel du für den Boden zahlst und wie viel für das Gebäude.
kostet die Online-Abfrage in fast allen Bundesländern
verpflichtet die Gutachterausschüsse zur Ermittlung
üblicher Stichtag, auf den sich jeder Wert bezieht
Einheit: immer bezogen auf die Grundstücksfläche
Bodenrichtwert kostenlos abfragen: der schnellste Weg
Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Informationssystem, meist unter dem Kürzel BORIS. Die Portale sind Kartenanwendungen. Du gibst Straße und Hausnummer ein, die Karte springt auf die passende Zone, und im Infofenster steht der Wert.
Der bundesweite Einstieg ist die gemeinsame Plattform der Gutachterausschüsse. Sie leitet dich zum richtigen Landesportal weiter, wenn ein Land seine Daten nicht direkt einspeist. Für eine erste Einschätzung reicht das immer aus.
| Quelle | Abdeckung | Kosten | Wofür geeignet |
|---|---|---|---|
| Bundesweites BORIS-Portal | alle Länder, teils mit Weiterleitung | kostenlos | schneller Erstblick, Vergleich zwischen Orten |
| Landesportal des Bundeslandes | ein Land, vollständig | meist kostenlos | Detailangaben wie Nutzungsart und GFZ |
| Geoportal der Stadt oder des Kreises | Kommune | meist kostenlos | Zusatzdaten wie Bebauungsplan |
| Gutachterausschuss schriftlich | ein Grundstück | Gebühr möglich | amtliche Auskunft für Behörden und Gericht |
Die kostenlose Onlineabfrage genügt für Kaufinteressenten. Eine kostenpflichtige amtliche Auskunft brauchst du nur, wenn das Papier gegenüber Finanzamt, Bank oder Gericht Bestand haben muss. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, das gemeinsame Portal unter bodenrichtwerte-boris.de.
Wie du einen Bodenrichtwert richtig liest
Der reine Eurobetrag sagt allein wenig. Entscheidend sind die vier Angaben daneben.
Die Zone. Ein Richtwert gilt nie für ein einzelnes Grundstück, sondern für ein Gebiet mit ähnlichen Lagemerkmalen. Innerhalb der Zone kann es trotzdem bessere und schlechtere Lagen geben.
Der Stichtag. Jeder Wert bezieht sich auf einen festen Tag, meist den 1. Januar. Neu ermittelt wird mindestens alle zwei Jahre, viele Länder machen es jährlich. Bei einem bewegten Markt ist ein Wert vom letzten Stichtag schnell überholt.
Der Entwicklungszustand. Er steht als Kürzel dabei. B bedeutet baureifes Land, R Rohbauland, E Bauerwartungsland und LF land- oder forstwirtschaftliche Fläche. Zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land liegen oft Faktoren, nicht Prozente.
Das Richtwertgrundstück. Der Wert bezieht sich auf ein gedachtes Grundstück mit typischer Größe, Nutzungsart und Geschossflächenzahl. Diese Angaben stehen im Infofenster und sind die Basis jeder Umrechnung.
Vom Richtwert zum Wert deines Grundstücks
Der Richtwert ist ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis. Weicht dein Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, rechnest du um. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten in ihren Grundstücksmarktberichten, ebenfalls kostenlos.
| Merkmal | Wirkung auf den Wert | typische Größenordnung |
|---|---|---|
| Grundstück deutlich größer als das Richtwertgrundstück | Abschlag je Quadratmeter | 5 bis 20 Prozent |
| Höhere zulässige Geschossflächenzahl | Zuschlag | je nach Ausnutzung |
| Ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Nordhang | Abschlag | 5 bis 20 Prozent |
| Ecklage, zwei Zufahrten, freier Blick | Zuschlag | 5 bis 15 Prozent |
| Baulast, Wegerecht, Leitungsrecht | Abschlag | abhängig vom Umfang |
| Altlastenverdacht, Denkmalbereich | Abschlag | im Einzelfall erheblich |
Ein Beispiel. Das Grundstück misst 620 Quadratmeter, der Richtwert liegt bei 260 Euro je Quadratmeter. Rechnerisch sind das 161.200 Euro. Wegen ausgeprägter Hanglage setzt du zehn Prozent Abschlag an und landest bei rund 145.000 Euro.
Rechte in Abteilung II des Grundbuchs verändern das Ergebnis zusätzlich. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Wegerecht kann den Wert spürbar drücken. Was dort steht und wie du es prüfst, zeigt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.
Warum Bodenrichtwert und Kaufpreis auseinanderliegen
Diese Lücke ist normal und kein Zeichen für einen überteuerten Preis. Drei Gründe erklären sie fast immer.
Erstens bewertet der Richtwert nur den Boden. Das Gebäude, die Garage und die Außenanlagen kommen obendrauf. Zweitens ist er ein Durchschnitt über eine ganze Zone, dein Grundstück kann darüber oder darunter liegen. Drittens hinkt er dem Markt hinterher, weil er auf Kaufverträgen der Vergangenheit beruht.
In gefragten Lagen liegen tatsächliche Preise deshalb regelmäßig über dem Richtwert. In schrumpfenden Regionen liegen sie darunter, weil kaum jemand kauft. Beides ist erklärbar, sobald du die Bestandteile trennst.
So nutzt du den Bodenrichtwert im Preisgespräch
Der stärkste Einsatz ist die Aufteilung. Rechne den Bodenwert aus und zieh ihn vom geforderten Kaufpreis ab. Was übrig bleibt, ist der Preis für das Gebäude.
Genau diese Zahl macht Diskussionen sachlich. Bei einem unsanierten Haus aus den sechziger Jahren zeigt sich oft, dass für das Gebäude noch ein hoher Betrag verlangt wird, obwohl Dach, Fenster, Heizung und Elektrik komplett fällig sind. Die Warnzeichen dafür listet der Beitrag zum sanierungsbedürftigen Haus.
Stell dem Bodenwert dann deine geschätzten Sanierungskosten gegenüber. Übersteigt die Summe aus Kaufpreis und Sanierung den erzielbaren Wert, ist die Rechnung offen erkennbar. Wie du die Gesamtsumme aufbaust, zeigt der Ratgeber Kaufpreis plus Sanierung. In Extremfällen führt der Vergleich zur Frage sanieren oder abreißen.
Für eine belastbare Zahl vor dem Notartermin führt trotzdem kein Weg an einer Vor-Ort-Prüfung vorbei. Der Bodenrichtwert kostet nichts und liefert die Basis, ein Sachverständiger bewertet die Bausubstanz. Die Preise dafür nennt der Beitrag zu den Gutachterkosten beim Hauskauf.
Ist der Bodenrichtwert wirklich kostenlos?
Die Onlineabfrage in den Landesportalen ist in fast allen Bundesländern gebührenfrei. Nur schriftliche amtliche Auskünfte des Gutachterausschusses können eine Gebühr auslösen, die du selten brauchst.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre, viele Länder ermitteln jährlich zum 1. Januar. Der Stichtag steht immer beim Wert. Prüfe ihn, bevor du mit der Zahl argumentierst.
Gilt der Wert genau für mein Grundstück?
Nein. Er gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück in der Zone. Größe, Zuschnitt, Geschossflächenzahl und Lasten musst du über Zu- und Abschläge selbst berücksichtigen.
Kann ich damit den Hauswert berechnen?
Nur den Bodenanteil. Für das Gebäude brauchst du ein Wertermittlungsverfahren, meist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert ist dort ein Baustein von mehreren.
Warum liegt der Kaufpreis über dem Bodenrichtwert?
Weil der Richtwert nur den Boden abbildet, einen Zonendurchschnitt darstellt und dem Markt zeitlich hinterherläuft. In gefragten Lagen ist eine Abweichung nach oben der Normalfall.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Werte und Umrechnungskoeffizienten beim zuständigen Gutachterausschuss prüfen.
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