Kaufnebenkosten
Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt was und wie hoch die Rechnung ausfällt
Die Notarrechnung ist der einzige Posten beim Hauskauf, über den niemand verhandeln darf. Sie folgt einer gesetzlichen Tabelle, und wer welchen Teil davon trägt, steht im Kaufvertrag und im BGB.
des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen, Richtwert 2026
Gebührensatz für die Beurkundung des Kaufvertrags
regelt, dass der Käufer die Beurkundungs- und Grundbuchkosten trägt
Rabatt: Der Notar darf seine Gebühren nicht senken
Notarkosten beim Hauskauf: Wer zahlt was?
Die Aufteilung ergibt sich aus § 448 Absatz 2 BGB. Danach trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und aller Erklärungen, die für diese Eintragung nötig sind. Der Verkäufer bleibt auf dem sitzen, was er selbst zu bereinigen hat.
In der Praxis wiederholt der Kaufvertrag diese Regel fast immer wörtlich. Abweichungen sind zulässig, kommen aber selten vor. Prüfe den Entwurf trotzdem, denn manche Verträge schieben dem Käufer zusätzlich die Löschungskosten zu.
| Position | Wer zahlt | Gebührensatz |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer | 2,0-fache Gebühr |
| Vollzug des Vertrags (Anfragen, Genehmigungen) | Käufer | 0,5-fache Gebühr |
| Betreuung der Kaufpreiszahlung | Käufer | 0,5-fache Gebühr |
| Auflassungsvormerkung im Grundbuch | Käufer | 0,5-fache Gebühr |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Käufer | 1,0-fache Gebühr |
| Löschung alter Grundschulden | Verkäufer | 0,5-fache Gebühr je Recht |
Die Auflassungsvormerkung ist dabei kein Luxus. Sie blockiert das Grundbuch für dich, sobald der Vertrag beurkundet ist. Ohne sie könnte der Verkäufer das Haus in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten. Was in den drei Abteilungen steht, erklärt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.
Wie die Gebühren nach dem GNotKG entstehen
Notargebühren sind keine Preise, sondern Gebühren. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Es koppelt jede Tätigkeit an einen Geschäftswert und einen Faktor.
Der Geschäftswert ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis. Zu diesem Wert steht in Anlage 2 des Gesetzes eine einfache Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Sie steigt mit dem Kaufpreis, aber nicht proportional. Bei teuren Objekten sinkt der prozentuale Anteil deutlich.
Auf diese 1,0-Gebühr wird der Faktor angewendet. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet das Doppelte, Vollzug und Betreuung jeweils die Hälfte. Dazu kommen Auslagen für Porto, Schreibkosten und Abrufe aus dem Grundbuch sowie 19 Prozent Umsatzsteuer. Den vollständigen Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de.
Was kostet der Notar bei 300.000, 400.000 und 600.000 Euro?
Die folgenden Werte sind Richtwerte für einen Standardkauf mit Finanzierung, Auflassungsvormerkung und Kaufpreisabwicklung ohne Notaranderkonto. Sie enthalten Auslagen und Umsatzsteuer.
| Kaufpreis | Notargebühren | Grundbuchamt | Summe | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 Euro | 3.000 bis 3.600 Euro | 1.100 bis 1.400 Euro | 4.100 bis 5.000 Euro | rund 1,4 bis 1,7 % |
| 400.000 Euro | 3.800 bis 4.600 Euro | 1.400 bis 1.800 Euro | 5.200 bis 6.400 Euro | rund 1,3 bis 1,6 % |
| 600.000 Euro | 5.200 bis 6.400 Euro | 2.000 bis 2.600 Euro | 7.200 bis 9.000 Euro | rund 1,2 bis 1,5 % |
Die Spanne entsteht durch den Zuschnitt des Vertrags. Ein Kauf mit Rangrücktritt, Wohnrecht, Teilungserklärung oder mehreren Verkäufern erzeugt zusätzliche Positionen. Auch eine Vollmacht oder eine nachträgliche Vertragsänderung wird eigenständig abgerechnet.
Plane die Summe fest in dein Budget ein. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wie sich der gesamte Block zusammensetzt, zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Wenn nach dem Kauf eine Sanierung folgt, gehört beides in eine Rechnung, siehe Kaufpreis plus Sanierung kalkulieren.
Warum das Grundbuchamt getrennt abrechnet
Viele Käufer erschrecken, wenn nach der Notarrechnung eine zweite Rechnung kommt. Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht und ist eine eigene Stelle. Es erhebt eigene Gebühren, ebenfalls nach dem GNotKG.
Zwei Positionen fallen dort an: die Eintragung der Auflassungsvormerkung mit dem 0,5-fachen Satz und die Umschreibung des Eigentums mit dem 1,0-fachen Satz. Finanzierst du, kommt die Eintragung der Grundschuld dazu. Ihr Geschäftswert ist nicht der Kaufpreis, sondern die Darlehenssumme.
Der Ablauf ist immer gleich. Der Notar reicht die Anträge ein, das Amtsgericht schickt seinen Kostenbescheid direkt an dich. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen je nach Amtsgericht sechs Wochen bis mehrere Monate.
Was passiert, wenn der Kauf platzt?
Der Notar rechnet ab, sobald er tätig geworden ist. Ob der Kauf zustande kommt, spielt keine Rolle. Schon der Entwurf des Kaufvertrags löst eine Gebühr aus, auch wenn nie beurkundet wird.
Springt eine Seite nach der Beurkundung ab, bleibt die volle Gebühr bestehen. Wer sie trägt, richtet sich nach dem Vertrag. Üblich ist eine Klausel, nach der beide Beteiligten als Gesamtschuldner haften. Der Notar kann sich also an jeden von euch halten.
Wo du bei den Notarkosten wirklich sparen kannst
Am Gebührensatz nicht. Am Geschäftswert und an der Zahl der Positionen dagegen schon. Vier Ansätze funktionieren in der Praxis.
- Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Küche, Möbel oder Gartenhaus mindern den Geschäftswert des Kaufvertrags und sparen zusätzlich Grunderwerbsteuer. Wie das sauber gelingt, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
- Kein Notaranderkonto: Die direkte Zahlung an den Verkäufer ist der Normalfall und spart eine Verwahrgebühr. Ein Anderkonto lohnt nur in Sonderfällen.
- Grundschuld auf die Darlehenssumme begrenzen: Eine höher eingetragene Grundschuld kostet sofort mehr Gebühren.
- Nachträgliche Änderungen vermeiden: Jede Nachtragsurkunde wird neu berechnet. Lies den Entwurf gründlich, bevor du zum Termin gehst.
Den Entwurf bekommst du gesetzlich mindestens 14 Tage vor der Beurkundung. Nutze diese Zeit. Welche Klauseln bei einem sanierungsbedürftigen Objekt entscheidend sind, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus. Eine neutrale Ersteinschätzung liefert auch die Verbraucherzentrale.
Wer sucht den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?
Wer zahlt, wählt aus. Da der Käufer die Beurkundung trägt, benennt in der Regel er den Notar. Der Notar bleibt trotzdem neutral und berät beide Seiten gleichermaßen.
Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?
Meist zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung, unabhängig vom Kaufpreis. Die Rechnung ist sofort fällig. Das Geld muss also schon vor der Auszahlung des Darlehens bereitliegen.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung nicht. Vermietest du das Objekt, zählen die Kosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt. Frag dazu deinen Steuerberater.
Was kostet die Grundschuldeintragung zusätzlich?
Rechne mit etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei 250.000 Euro Darlehen sind das grob 500 bis 750 Euro.
Kann ich den Kaufvertrag ohne Notar schließen?
Nein. § 311b BGB verlangt für jeden Grundstückskauf die notarielle Beurkundung. Ein privat geschlossener Vertrag ist unwirksam, auch wenn beide Seiten ihn unterschrieben haben.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
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