Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer: Höhe je Bundesland und wo sich legal sparen lässt
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und der einzige, bei dem der Wohnort über die Höhe entscheidet. Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland rund 12.000 Euro. Am Satz selbst kannst du nichts ändern – an der Bemessungsgrundlage schon.
Die Sätze im Überblick
| Steuersatz | Bundesländer | bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | 14.000 Euro |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Sachsen (teils abweichend) | 20.000 Euro |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 24.000 Euro |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 26.000 Euro |
Die Sätze werden von den Ländern festgelegt und gelegentlich geändert – prüfe den aktuellen Wert für dein Bundesland, bevor du kalkulierst. Mehrere Länder haben zudem Freibeträge oder Ermäßigungen für selbst genutztes Wohneigentum eingeführt.
Was nicht in die Bemessungsgrundlage gehört
Besteuert wird der Erwerb des Grundstücks samt fest verbundener Bestandteile. Alles, was beweglich ist, gehört nicht dazu – wird aber regelmäßig einfach im Kaufpreis mitgeführt und damit mitversteuert.
- Einbauküche, sofern sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist
- Markise, Gartenhaus, Sauna, Kaminofen als bewegliche Gegenstände
- Möbel, Lampen, Gartengeräte, Rasenmäher
- Photovoltaikanlage in bestimmten Konstellationen – hier lohnt die Rückfrage beim Steuerberater
- Übernommene Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Sie ist bereits angespartes Geld der Gemeinschaft, kein Kaufgegenstand
Weitere legale Gestaltungen
- Grundstück und Haus getrennt erwerben: Kaufst du ein unbebautes Grundstück und beauftragst später unabhängig davon einen Bauunternehmer, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Achtung: Bei einem einheitlichen Vertragswerk – Grundstück und Bauvertrag aus einer Hand – rechnet das Finanzamt beides zusammen.
- Kauf innerhalb der Familie: Übertragungen zwischen Ehepartnern und in gerader Linie sind befreit. Der Verkauf vom Onkel an den Neffen dagegen nicht.
- Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren führt zur Erstattung – relevant, wenn ein Kauf platzt.
- Erwerb aus einer Erbengemeinschaft durch einen Miterben ist unter Umständen begünstigt.
Ablauf und Fristen
Der Notar meldet den Vertrag automatisch dem Finanzamt. Der Steuerbescheid kommt einige Wochen später und ist meist innerhalb eines Monats fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Plane das Geld also nicht erst für „irgendwann nach dem Einzug“ ein – ohne Umschreibung gehört dir das Haus formal nicht.
Und kalkuliere die Nebenkosten realistisch: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit rund zwei Prozent sowie gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe finanzieren die meisten Banken nicht mit – sie muss aus Eigenkapital kommen.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Finanzamt schickt den Bescheid einige Wochen nach der Beurkundung, fällig ist die Steuer meist einen Monat später. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eintragung als Eigentümer.
Ist der Kauf von den Eltern steuerfrei?
Ja. Übertragungen zwischen Ehepartnern sowie in gerader Linie – Eltern, Kinder, Großeltern – sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschwister dagegen nicht.
Wie viel Inventar akzeptiert das Finanzamt?
Es gibt keine feste Grenze, aber ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises wird regelmäßig genauer geprüft. Entscheidend ist, dass die Werte realistisch sind und die Gegenstände einzeln aufgeführt werden.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.
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