Zinsbindung 10 oder 20 Jahre: Was sich für dich rechnet

Was kostet dich die längere Zinsbindung wirklich?

Banken lassen sich jede zusätzliche Sicherheit bezahlen. Für zwanzig statt zehn Jahre Bindung verlangen sie einen Aufschlag auf den Sollzins. Üblich sind 0,2 bis 0,6 Prozentpunkte, je nach Bank, Beleihungsauslauf und Verlauf der Zinskurve. In seltenen Marktphasen ist die lange Bindung sogar billiger.

Der Prozentpunkt allein sagt dir wenig. Rechne ihn in Euro um. Bei 350.000 Euro Darlehen und einem Aufschlag von 0,4 Prozentpunkten zahlst du im ersten Jahr 1.400 Euro mehr an Zinsen. Weil die Restschuld sinkt, wird der Betrag jedes Jahr kleiner. Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Aufschlag auf grob 12.000 Euro.

Lass dir beide Angebote nebeneinander ausweisen: Sollzins, Effektivzins, Monatsrate und Restschuld. Erst dieser Vergleich macht den Aufschlag sichtbar. Die Grundlagen stehen im Beitrag zur Finanzierung von Kauf und Sanierung.

Was ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren wert?

§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt dir bei jedem Darlehen mit festem Sollzins ein Kündigungsrecht. Es entsteht zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Geldes. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht verlangen.

Wichtig ist der Startpunkt. Die Frist läuft ab Vollauszahlung, nicht ab der Unterschrift. Wird dein Darlehen in Bauabschnitten ausgezahlt, beginnt die Zehn-Jahres-Frist mit der letzten Rate. Bei einer Sanierung über zwei Jahre verschiebt sich der Termin also entsprechend nach hinten.

Wie viel Restschuld bleibt am Ende der Bindung?

Die Restschuld ist der Hebel, an dem alles hängt. Wer nach zehn Jahren noch drei Viertel des Darlehens schuldet, trägt ein echtes Risiko. Wer nur noch ein Drittel offen hat, verkraftet auch einen deutlich höheren Anschlusszins.

Der Tilgungssatz entscheidet darüber stärker als der Zins. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet dich beim Beispieldarlehen 292 Euro mehr im Monat und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 41.000 Euro.

Rechenbeispiel mit 350.000 Euro Darlehen und 3,6 Prozent Sollzins, jährliche Verrechnung, gerundet. Dein Angebot weicht ab. Die Größenordnung bleibt aber stabil: Erst ab etwa drei Prozent Tilgung sinkt die Restschuld so weit, dass eine kurze Bindung wirklich entspannt wird.

Was passiert, wenn die Zinsen in zehn Jahren höher stehen?

Beziffere das Risiko, statt es zu fürchten. Jeder Prozentpunkt mehr auf 265.000 Euro Restschuld kostet 2.650 Euro Zinsen im Jahr, also rund 220 Euro im Monat. Zwei Prozentpunkte mehr sind 440 Euro im Monat.

Stell das dem Aufschlag gegenüber. Die 12.000 Euro aus dem ersten Abschnitt entsprechen rund viereinhalb Jahren eines um einen Prozentpunkt teureren Anschlusszinses. Erwartest du, dass die Zinsen in zehn Jahren höher stehen als heute, rechnet sich die lange Bindung schnell. Erwartest du das nicht, zahlst du für nichts.

Niemand kennt das Zinsniveau von 2036. Deshalb ist die ehrliche Frage nicht, was wahrscheinlich ist, sondern was du tragen kannst. Rechne die Rate bei fünf und bei sieben Prozent Anschlusszins durch. Passt sie ins Haushaltsbudget, darfst du die kurze Bindung wählen. Passt sie nicht, ist die Frage entschieden.

Es gibt Zwischenwege. Ein Forward-Darlehen sichert dir schon bis zu 60 Monate vor Ablauf einen Zins, gegen einen Aufschlag je Wartemonat. Ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz wirkt ähnlich. Beide lohnen sich nur, wenn du die Kosten gegen den erwarteten Anstieg rechnest.

Warum ein Sanierungsbudget die Wahl verschiebt

Beim Kauf eines Bestandshauses steht die Sanierungssumme selten fest. Genau das verändert die Rechnung. Wer nachfinanzieren muss, bekommt den zweiten Kredit zum dann gültigen Zins, egal wie lang die erste Bindung läuft. Eine sehr lange Bindung schützt also nur den Teil, den du heute schon kennst.

Drei Punkte solltest du vor der Bindungsdauer klären. Erstens die Sondertilgung: Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind meist kostenfrei möglich. Zweitens der Tilgungssatzwechsel, üblich sind zwei bis drei Wechsel während der Laufzeit. Drittens die bereitstellungszinsfreie Zeit, denn bei Sanierungen wird in Raten abgerufen.

Erst wenn diese drei Punkte im Angebot stehen, lohnt der Blick auf die Bindungsdauer. Ein Vertrag mit 20 Jahren Bindung und ohne Sondertilgung ist bei einer Sanierung meist die schlechtere Wahl. Wie du dein Budget belastbar machst, zeigen die Beiträge zu Sanierungskosten schätzen und zu Kaufpreis plus Sanierung.

Denk an Förderkredite. KfW-Darlehen haben eigene Laufzeiten, die selten zum Bankdarlehen passen. Laufen beide zu verschiedenen Terminen aus, verhandelst du zweimal. Welche Programme passen, zeigt der Ratgeber zur KfW- und BAFA-Förderung.

Welche Bindung passt zu deiner Lage?

Die Entscheidung folgt drei Größen: Eigenkapital, Tilgungssatz und Lebensplanung. Wer viel Eigenkapital mitbringt und schnell tilgt, braucht die lange Bindung kaum. Wer knapp finanziert und langsam tilgt, sollte sie nehmen.

Eine Zwischenlösung wird oft übersehen: 15 Jahre Bindung. Der Aufschlag liegt deutlich unter dem der 20-Jahres-Variante, und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt dir trotzdem. Für viele Käufer ist das der beste Kompromiss aus Preis und Ruhe.

Rechne mit echten Angeboten, nicht mit Schätzwerten. Hol drei Vorschläge für zehn, fünfzehn und zwanzig Jahre ein. Weitere Kostenposten listet der Beitrag zu versteckten Kosten der Altbausanierung.

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Zinsen und Beträge als Rechenbeispiele, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechts- oder Finanzberatung.