Finanzierung
Modernisierungskredit oder Bausparvertrag: Was sich für welche Sanierung rechnet
Beide Wege finanzieren dieselbe Sanierung, nur zu völlig verschiedenen Zeitpunkten. Die Entscheidung hängt weniger am Zins als daran, wann du das Geld tatsächlich brauchst.
oft ohne Grundschuld, je nach Bank und Bonität
Zeitfenster, in dem Bausparen seinen Vorteil ausspielt
Abschlussgebühr auf die Bausparsumme, sofort fällig
Vorfälligkeitsentschädigung bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, § 502 Absatz 3 BGB; bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen gilt diese Grenze nicht
Modernisierungskredit oder Bausparvertrag: Was passt wann?
Der Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen. Du weist nach, dass das Geld in die Immobilie fließt, und bekommst dafür einen günstigeren Zins als beim freien Ratenkredit. Ausgezahlt wird meist in einer Summe, spätestens wenige Wochen nach der Zusage.
Der Bausparvertrag ist zweigeteilt. Zuerst sparst du einen Teil der Bausparsumme an, danach wird der Vertrag zugeteilt und du bekommst den Rest als Darlehen. Der Darlehenszins steht schon bei Abschluss fest, oft über 15 Jahre und länger.
Damit ist die Frage keine Zinsfrage, sondern eine Zeitfrage. Wer ein undichtes Dach hat, kann nicht sechs Jahre ansparen. Wer weiß, dass die Heizung 2032 fällig wird, kann sich den Zins dafür heute festschreiben.
Der direkte Vergleich
| Merkmal | Modernisierungskredit | Bausparvertrag |
|---|---|---|
| Geld verfügbar | sofort nach Zusage | erst nach Zuteilung, meist nach Jahren |
| Laufzeit | 1 bis 10 Jahre, teils 15 | Ansparphase plus 10 bis 20 Jahre Darlehen |
| Zinsbindung | über die gesamte Laufzeit | ab Vertragsabschluss festgeschrieben |
| Grundbucheintrag | oft nicht nötig bis rund 50.000 Euro | bei kleinen Summen meist nicht nötig |
| Kosten vorab | keine | Abschlussgebühr auf die Bausparsumme |
| Flexibilität | Sondertilgung meist möglich | Bauspardarlehen jederzeit voll rückzahlbar |
| Stärke | schnelle Umsetzung | Zinssicherung für später |
Ein Punkt wird oft übersehen: Das Bauspardarlehen darfst du jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Beim Modernisierungskredit als Verbraucherdarlehen ist die Entschädigung auf ein Prozent der Restschuld begrenzt, bei kurzer Restlaufzeit auf ein halbes Prozent.
Ab welcher Summe die Bank ins Grundbuch will
Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. In der Praxis prüfen Banken bis etwa 30.000 bis 50.000 Euro allein die Bonität. Darüber verlangen die meisten eine Grundschuld, oft im Rang hinter der bestehenden Baufinanzierung.
Das kostet zusätzlich. Für Notar und Grundbuchamt fallen grob 0,3 Prozent der eingetragenen Summe an. Bei 60.000 Euro sind das rund 180 bis 250 Euro, dazu kommt Zeit für die Eintragung.
Rechenbeispiel: 40.000 Euro Sanierungssumme
Angenommen, du brauchst 40.000 Euro für neue Fenster und eine gedämmte Dachfläche. Die folgenden Zahlen sind Beispielrechnungen mit angenommenen Konditionen, keine Angebote. Konkrete Zinsen hängen an Bonität, Objekt und Zeitpunkt.
| Variante | Start | Monatliche Belastung | Zinskosten gesamt | Passt, wenn |
|---|---|---|---|---|
| Modernisierungskredit, 10 Jahre, 5,5 % effektiv | sofort | rund 435 Euro | rund 12.100 Euro | die Sanierung jetzt ansteht |
| Bausparvertrag, 6 Jahre ansparen, dann Darlehen | in 6 Jahren | rund 220 Euro sparen, danach Tilgung | deutlich niedriger, dafür 6 Jahre Wartezeit | die Maßnahme planbar später kommt |
| Eigenkapital plus kleiner Kredit | sofort | je nach Anteil | am geringsten | Rücklagen vorhanden sind |
Die Rechnung zeigt den Kern. Der Modernisierungskredit kostet mehr Zinsen, liefert aber sofort ein fertiges Dach und ab dem ersten Winter niedrigere Heizkosten. Sechs Jahre weiter mit undichten Fenstern zu heizen frisst einen Teil der Ersparnis wieder auf. Rechne deshalb immer die eingesparte Energie gegen, so wie es der Ratgeber zur Wirtschaftlichkeit einer Sanierung vorführt.
Bausparen als Zinssicherung für die Sanierung in 5 bis 8 Jahren
Hier liegt die eigentliche Stärke des Bausparvertrags. Du legst heute fest, zu welchem Zins du in einigen Jahren Geld bekommst. Steigen die Zinsen bis dahin, hast du einen echten Vorteil. Fallen sie, kannst du das Darlehen einfach nicht abrufen und behältst dein Guthaben.
Damit das funktioniert, muss die Bausparsumme zur geplanten Maßnahme passen. Ein Heizungstausch, ein Bad oder neue Fenster liegen meist zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Wer die Summe zu hoch ansetzt, zahlt unnötig Abschlussgebühr auf Geld, das er nie abruft.
Der zweite Vorteil ist die Disziplin. Die monatliche Sparrate zwingt zum Aufbau einer Rücklage, die viele Eigentümer sonst nicht bilden. Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen können hinzukommen, sie sind an Einkommensgrenzen geknüpft. Die aktuellen Werte stehen bei der Verbraucherzentrale.
Voraussetzung ist ein Plan. Wer weiß, welche Maßnahme wann ansteht, kann die Zuteilung darauf legen. Genau dafür gibt es den Sanierungsfahrplan, und die Reihenfolge klärt der Beitrag zu Dach, Fenster oder Heizung zuerst.
Kombination mit dem KfW-Ergänzungskredit
Beide Wege schließen Förderung nicht aus. Für den Heizungstausch und für einzelne Effizienzmaßnahmen gibt es Zuschüsse, die den Kreditbedarf direkt senken. Ergänzend bietet die KfW einen zinsverbilligten Kredit für Maßnahmen, die bereits bezuschusst werden.
Die Zinsverbilligung ist an ein Haushaltseinkommen unterhalb einer festen Grenze gekoppelt, den Höchstbetrag legt die KfW je Wohneinheit fest. Beantragt wird über deine Bank, nicht direkt. Prüfe die aktuellen Konditionen bei kfw.de und die Zuschüsse für Einzelmaßnahmen bei bafa.de.
Bevor du dich für einen Weg entscheidest, brauchst du eine belastbare Summe. Angebote von zwei Betrieben sind dafür die Mindestbasis, wie der Ratgeber zum Sanierungskosten schätzen zeigt. Einen Puffer von 15 bis 20 Prozent solltest du fest einplanen, sonst steht die Finanzierung mitten im Bau. Wie du beides sauber aufbaust, beschreibt der Beitrag zur Sanierungsfinanzierung.
Kann ich beide Wege kombinieren?
Ja. Ein Modernisierungskredit für die dringende Maßnahme und ein Bausparvertrag für den nächsten Schritt in einigen Jahren ergänzen sich gut. Achte darauf, dass die Monatsraten zusammen tragbar bleiben.
Was ist ein Bauspar-Vorausdarlehen?
Ein Zwischenkredit, der die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt. Du zahlst dabei Zinsen für den Kredit und sparst gleichzeitig den Bausparvertrag an. Das ist teuer und selten sinnvoll.
Ist ein Modernisierungskredit günstiger als ein Ratenkredit?
In der Regel ja, weil die Zweckbindung das Risiko der Bank senkt. Du musst dafür Handwerkerangebote oder Rechnungen vorlegen. Freie Verwendung ist ausgeschlossen.
Wann darf ich einen Bausparvertrag abrufen?
Nach der Zuteilung. Dafür müssen Mindestsparguthaben, Mindestsparzeit und eine tarifabhängige Bewertungszahl erreicht sein. Der Zeitpunkt lässt sich planen, aber nicht beliebig vorziehen.
Zählt eine Sanierung als wohnwirtschaftliche Verwendung?
Ja. Dach, Fenster, Heizung, Bad, Elektrik und Dämmung gelten als wohnwirtschaftlich. Möbel oder ein neues Auto dagegen nicht. Belege bewahrst du für Nachfragen der Bausparkasse auf.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Beispielrechnungen mit angenommenen Konditionen, keine Angebote · Angaben ohne Gewähr.
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