Recht & Förderung
Wohnrecht im Grundbuch: Haus kaufen mit eingetragenem Wohnrecht
Ein Wohnrecht in Abteilung II macht das Haus nicht unverkäuflich, aber deutlich weniger wert. Wie viel weniger, lässt sich mit einer einfachen Formel schätzen.
hier stehen Wohnrecht, Nießbrauch und Wegerecht
regelt das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Teiler für die Obergrenze des anzusetzenden Jahreswerts
ohne Bewilligung des Berechtigten keine Löschung
Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht: Was steht in Abteilung II?
Abteilung II des Grundbuchs enthält Lasten und Beschränkungen. Drei Einträge begegnen dir beim Hauskauf am häufigsten, und sie unterscheiden sich erheblich in ihrer Wirkung.
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Er darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen, aber die Wohnung nicht ohne Weiteres vermieten.
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Er erlaubt, sämtliche Nutzungen zu ziehen, also auch die Vermietung und die Mieteinnahmen. Ein Wegerecht wiederum betrifft nur das Überqueren eines Grundstücks und mindert den Wert vergleichsweise wenig.
| Recht | Grundlage | Nutzung | Vermietung möglich |
|---|---|---|---|
| Wohnungsrecht | § 1093 BGB | selbst bewohnen | nur mit Zustimmung des Eigentümers |
| Nießbrauch | § 1030 BGB | alle Nutzungen ziehen | ja, samt Mieteinnahmen |
| Wegerecht | § 1018 ff. BGB | Überqueren, Zufahrt | nicht einschlägig |
Lies den Grundbuchauszug deshalb Zeile für Zeile und lass dir die zugrunde liegende Bewilligung zeigen. Erst dort steht, was genau vereinbart wurde. Wie du die drei Abteilungen insgesamt liest, erklärt der Ratgeber zum Grundbuch beim Hauskauf.
Wertabschlag berechnen: Jahreswert mal Vervielfältiger
Die Rechnung folgt dem Bewertungsgesetz und ist in zwei Schritten erledigt.
Der erste Schritt ist der Jahreswert. Das ist die ortsübliche Nettokaltmiete für die belastete Fläche, hochgerechnet auf zwölf Monate. § 16 BewG begrenzt ihn auf höchstens den Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6.
Der zweite Schritt ist der Vervielfältiger. Bei einem lebenslangen Recht richtet er sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Werte in einer Tabelle im Bundessteuerblatt und aktualisiert sie nach jeder neuen Sterbetafel. Bei einem befristeten Recht gilt stattdessen Anlage 9a zum Bewertungsgesetz.
Dieser Betrag ist dein Verhandlungsanker, nicht automatisch der Abschlag. Verkäufer rechnen häufig mit einem niedrigeren Wert oder ignorieren die Belastung ganz. Wie du die Zahl im Gespräch platzierst, zeigt der Beitrag zum Verhandeln des Kaufpreises. Die Bewertungsmethoden im Überblick liefert der Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie.
Löschung: Nur mit Zustimmung des Berechtigten
Ein Wohnrecht erlischt nicht durch den Verkauf. Es ist ein dingliches Recht am Grundstück und wirkt gegen jeden Eigentümer.
Für die Löschung braucht es zwei Dinge: die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch. § 19 GBO verlangt zusätzlich die Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen ist. Ohne Unterschrift des Wohnberechtigten geht nichts.
In der Praxis wird eine Ablösesumme verhandelt. Der kapitalisierte Wert ist dafür die übliche Grundlage. Denkbar ist auch ein Verzicht gegen ein Wohnrecht an anderer Stelle, etwa in einer betreuten Wohnanlage.
Ein Sonderfall ist das Recht auf Löschung nach dem Tod. Es erlischt automatisch, das Grundbuch wird auf Vorlage der Sterbeurkunde berichtigt. Eine Frist dafür gibt es nicht, kümmere dich trotzdem zeitnah darum.
Wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten?
Hier lohnt der Blick ins Gesetz, weil sich Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden.
§ 1093 BGB verweist auf einzelne Vorschriften des Nießbrauchsrechts, darunter § 1041 BGB. Danach trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung, also kleinere Ausbesserungen und laufende Pflege. Größere Instandsetzungen bleiben beim Eigentümer.
§ 1047 BGB zur Tragung der öffentlichen Lasten gehört ausdrücklich nicht zu den verwiesenen Vorschriften. Beim reinen Wohnungsrecht bleibt die Grundsteuer daher beim Eigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Beim Nießbrauch trägt sie dagegen der Nießbraucher.
Verbrauchskosten für Strom, Wasser und Heizung übernimmt üblicherweise der Bewohner. Was genau gilt, steht in der Bestellungsurkunde. Lass sie dir vor dem Notartermin aushändigen, sonst kaufst du eine offene Rechnung mit. Welche Klauseln du sonst prüfen solltest, listet der Ratgeber zum Kaufvertrag beim Sanierungsobjekt.
Wann sich der Kauf lohnt und wann nicht
Es kann sich rechnen. Der Preisnachlass liegt oft über dem tatsächlichen Nutzungsausfall, besonders wenn das Wohnrecht nur einen Gebäudeteil betrifft und du den Rest selbst nutzt.
Gegen den Kauf sprechen drei Punkte. Erstens finanzieren viele Banken zurückhaltend, weil die Verwertung im Ernstfall erschwert ist. Zweitens lässt sich ein belastetes Haus schlechter weiterverkaufen. Drittens ist eine Sanierung schwierig, wenn jemand in den Räumen wohnt.
Prüfe deshalb drei Fragen: Welche Flächen sind konkret belastet, wie alt ist der Berechtigte, und finanziert deine Bank das Objekt zu vertretbaren Konditionen? Wie du dabei die gesamte Kalkulation aufziehst, zeigt der Beitrag zu Kaufpreis plus Sanierung. Die Vorschriften im Wortlaut findest du bei gesetze-im-internet.de, eine neutrale Einordnung bei der Verbraucherzentrale.
Kann ich den Wohnberechtigten zum Auszug bewegen?
Nur einvernehmlich. Ein eingetragenes Wohnrecht wirkt gegen jeden Eigentümer und lässt sich nicht kündigen. Üblich ist eine Ablösezahlung in Höhe des kapitalisierten Werts.
Darf der Berechtigte die Wohnung vermieten?
Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Eigentümers. Beim Nießbrauch dagegen schon, dort stehen ihm die Mieteinnahmen sogar vollständig zu.
Was passiert, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Das Recht bleibt bestehen, denn es endet erst mit dem Tod. Viele Bestellungsurkunden enthalten aber Regelungen für den dauerhaften Auszug. Prüfe den Text genau.
Beeinflusst das Wohnrecht die Grunderwerbsteuer?
Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung. Übernimmst du eine Belastung, kann das die Bemessungsgrundlage verändern. Kläre die konkrete Behandlung mit deinem Steuerberater.
Bekomme ich für das belastete Haus eine Finanzierung?
Oft ja, aber mit Abschlägen beim Beleihungswert. Sprich früh mit deiner Bank und lege ihr Grundbuchauszug und Bestellungsurkunde vor, bevor du den Notartermin vereinbarst.
Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Rechtsstand BGB und BewG, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
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