Rücktritt vom Hauskauf vor dem Notartermin: Was noch geht und was kostet

Bist du vor der Beurkundung überhaupt gebunden?

Nein. § 311b Abs. 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, die notarielle Beurkundung. Ohne diese Form ist die Abrede unwirksam.

Das gilt für alles, was vorher passiert. Eine per Mail bestätigte Kaufabsicht, ein unterschriebenes Kaufangebot des Maklers, ein Handschlag beim Besichtigungstermin: keines dieser Dokumente verpflichtet dich zum Kauf.

Eine Ausnahme gibt es. Hat allein der Verkäufer sein Angebot bereits notariell beurkunden lassen, kannst du es innerhalb der genannten Frist annehmen. Bis dahin bindet die Urkunde nur ihn. Dieser Weg über ein beurkundetes Angebot kommt vor allem bei Erbengemeinschaften und bei Verkäufern im Ausland vor.

Auch der Verkäufer ist nicht gebunden. Das ist die Kehrseite. Er darf bis zur Beurkundung an jemand anderen verkaufen, selbst wenn der Notartermin bereits steht. Wer sich absichern will, muss beurkunden lassen.

Reservierungsvereinbarung: Wann sie unwirksam ist

Viele Makler bieten an, ein Objekt gegen eine Gebühr für einige Wochen exklusiv freizuhalten. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln am 20. April 2023 unter dem Aktenzeichen I ZR 113/22 gekippt, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen.

Die Begründung ist einleuchtend. Die Rückzahlung war ausnahmslos ausgeschlossen, der Kunde bekam keinen nennenswerten Vorteil, und der Makler musste keine geldwerte Gegenleistung erbringen. Damit kommt die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, und das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags.

Hast du eine solche Gebühr gezahlt und springst ab, kannst du sie in aller Regel zurückfordern. Prüfen lassen solltest du das trotzdem, denn eine individuell ausgehandelte Vereinbarung mit echter Gegenleistung wird anders beurteilt als eine Formularklausel.

Was kostet der bereits erstellte Notarentwurf?

Der Notar wird nicht auf Zuruf tätig, sondern führt ein Beurkundungsverfahren durch. Beendest du dieses Verfahren vorzeitig, ermäßigt sich seine Gebühr, sie entfällt aber nicht immer.

Entscheidend ist ein einziger Zeitpunkt: die Versendung des Entwurfs an einen Beteiligten. Ziehst du vorher zurück, fällt höchstens eine Beratungsgebühr an. Danach ermäßigt sich die 2,0-Gebühr für das Beurkundungsverfahren auf einen Rahmen von 0,5 bis 2,0, mindestens jedoch 120 Euro.

Wie hoch die 1,0-Gebühr ausfällt, hängt vom Kaufpreis ab. Bei 400.000 Euro liegt sie im vierstelligen Bereich, bei einer Ermäßigung auf 0,5 landest du also schnell bei mehreren hundert Euro. Wie die Rechnung insgesamt aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

Maklerprovision beim Absprung: Wann sie doch fällig wird

Der Grundsatz steht in § 652 BGB. Der Maklerlohn ist nur geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich zustande kommt. Ohne Beurkundung gibt es keinen Kaufvertrag und damit keine Provision.

Drei Konstellationen führen trotzdem zu einer Forderung. Erstens, wenn du das Objekt später doch kaufst, etwa direkt vom Verkäufer am Makler vorbei. Zweitens, wenn ein Aufwendungsersatz ausdrücklich vereinbart wurde, denn § 652 Abs. 2 BGB lässt das zu. Drittens, wenn du einen bereits geschlossenen Kaufvertrag rückabwickelst.

Beachte außerdem die Formvorschrift. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine rein mündliche Beauftragung trägt keine Provisionsforderung.

Absprung wegen geplatzter Finanzierung sauber begründen

Sagt die Bank kurz vor dem Termin ab, brauchst du keinen Rechtsgrund für den Rückzug. Solange nicht beurkundet ist, reicht die Mitteilung, dass du nicht unterschreiben wirst.

Schreibe sie trotzdem sauber. Eine kurze Mail an Verkäufer, Makler und Notariat mit Datum, Objekt und der Bitte, den Termin abzusagen, verhindert weitere Notarkosten und schafft einen Beleg. Formuliere sachlich und nenne den Grund, ohne dich zu rechtfertigen.

Für den nächsten Anlauf lohnt sich eine Finanzierungsbestätigung, bevor du den Notartermin bestellst. Sie ist nicht bindend, macht aber sichtbar, ob die Rechnung aufgeht. Wie du Kaufpreis und Sanierung in einem Budget zusammenbringst, zeigt der Beitrag zu Kaufpreis plus Sanierung. Passende Modelle vergleicht der Ratgeber zur Finanzierung der Sanierung.

Bei einer bereits beurkundeten Urkunde wird es deutlich enger. Dann brauchst du ein vertragliches Rücktrittsrecht oder einen gesetzlichen Grund, und beides ist die Ausnahme. Welche Klauseln du dafür vorher verhandeln solltest, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus. Die Vorschriften im Wortlaut findest du bei gesetze-im-internet.de, eine neutrale Einordnung bei der Verbraucherzentrale.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Gebühren nach GNotKG, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.