GEG-Nachrüstpflichten nach dem Hauskauf: Was du in zwei Jahren erledigt haben musst

Welche Nachrüstpflichten treffen dich nach dem Kauf?

Das Gesetz nennt sie Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes. Gemeint sind Maßnahmen, die du auch dann umsetzen musst, wenn du gar nicht sanieren willst. Sie hängen nicht an einem Bauantrag, sondern allein am Eigentum.

Zwei davon sind für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses relevant. Die erste betrifft die oberste Geschossdecke, also die Decke zwischen dem letzten beheizten Geschoss und dem kalten Dachraum. Die zweite betrifft Rohrleitungen, die Wärme durch unbeheizte Räume transportieren, typischerweise durch Keller und Dachboden.

Die Rohrleitungspflicht wird oft unterschätzt. Sie kostet wenig und ist an einem Nachmittag erledigt, wird aber vom Schornsteinfeger tatsächlich kontrolliert. Die Deckendämmung ist teurer, dafür rechnet sie sich meist innerhalb weniger Jahre.

Ab wann laufen die zwei Jahre genau?

Nicht ab dem Notartermin. Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, und der findet erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch statt. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Amtsgericht sechs Wochen bis mehrere Monate.

Du bekommst also faktisch mehr Zeit, als der Kaufvertrag vermuten lässt. Verlass dich trotzdem nicht darauf. Welche Fristen im Grundbuchverfahren zusammenlaufen, zeigt der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf.

Wann greift die Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser?

Die Zwei-Jahres-Regel ist selbst schon die Ausnahme. Sie gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Nur dieser Alteigentümer war von der Pflicht befreit.

Trifft das auf den Verkäufer nicht zu, gibt es keine Schonfrist. Die Pflicht besteht dann schlicht seit Jahren und geht mit dem Eigentum auf dich über. Das ist der häufigere Fall, weil viele Häuser seit 2002 mehrfach verkauft wurden.

Daneben gibt es eine Wirtschaftlichkeitsausnahme. Sie greift bei selbstbewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, wenn sich der Aufwand durch die Einsparungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lässt. Wer sich darauf beruft, sollte die Rechnung schriftlich haben, am besten von einer Energieberatung. Was so eine Beratung kostet, steht im Beitrag zum Energieberater und seinen Honoraren.

Was ist aus der Austauschpflicht für alte Heizkessel geworden?

Sie ist weg. Die Reform vom Juli 2026 hat die Paragrafen 71 bis 73 gestrichen. Damit sind sowohl das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre als auch die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungseinbau entfallen.

An ihre Stelle sind die Paragrafen 42 bis 46 getreten. Sie greifen erst, wenn du eine Heizung tatsächlich ersetzt. Wer dann eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Brennstoffen erzeugen, ab 2030 sind es 15 Prozent, ab 2035 dann 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent.

Für dich als Käufer heißt das: Eine alte Heizung zwingt dich zu nichts. Sie ist trotzdem ein Preisargument, weil sie irgendwann fällig wird. Wie du das im Gespräch nutzt, zeigt der Ratgeber zum Verhandeln beim sanierungsbedürftigen Haus.

Wer kontrolliert das und was kostet ein Verstoß?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger. Er prüft bei der Feuerstättenschau, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind. Findet er einen Verstoß, weist er dich schriftlich darauf hin und setzt eine angemessene Frist.

Läuft die Frist ohne Nachbesserung ab, meldet er den Fall an die zuständige Landesbehörde. Erst dort entsteht ein Bußgeldverfahren. Der Rahmen liegt bei bis zu 50.000 Euro, praktisch wird selten der Höchstbetrag verhängt.

Für die Deckendämmung gilt ein anderer Nachweisweg. Der Handwerker muss dir nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind. Diese Unternehmererklärung musst du mindestens zehn Jahre aufbewahren und der Behörde auf Verlangen vorlegen.

Checkliste: Was du vor dem Notartermin klärst

Die Pflichten wandern mit dem Eigentum, nicht mit dem Verschulden. Vier Fragen klären deine Ausgangslage, bevor du unterschreibst.

• Seit wann gehört das Haus dem Verkäufer? Hat er nach dem 1. Februar 2002 gekauft, ist die Frist bereits abgelaufen. Die Pflicht ist dann sofort zu erfüllen.
• Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Ein Blick auf den Dachboden reicht meist. Eine gedämmte Dachschräge erfüllt die Pflicht ebenfalls.
• Sind die Leitungen im Keller ummantelt? Blanke Kupferrohre und ungedämmte Armaturen sind ein sicheres Zeichen für offene Pflichten.
• Gibt es Unternehmererklärungen? Lass dir vorhandene Nachweise mit den Unterlagen übergeben, sonst musst du die Arbeiten notfalls belegen.

Nimm die Punkte in deine Besichtigung auf. Die vollständige Liste steht in der Checkliste für die Hausbesichtigung. Wie sich Nachrüstpflicht und größere Sanierungspflichten unterscheiden, erklärt der Beitrag zur Sanierungspflicht beim Hauskauf. Den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, eine neutrale Einordnung bei der Verbraucherzentrale.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Rechtsstand GModG nach der Reform vom 23. Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.