Heizung älter als 30 Jahre: Die Austauschpflicht ist entfallen

Gilt die Austauschpflicht nach 30 Jahren noch?

Nein. Der frühere § 72 des Gebäudeenergiegesetzes verbot den Betrieb von Öl- und Gasheizkesseln über 30 Jahre. Diese Vorschrift steht im geltenden Gesetzestext nicht mehr: § 71, § 72 und § 73 sind dort jeweils nur noch mit dem Zusatz „(weggefallen)“ aufgeführt. Auch die Begriffe Betriebsverbot, 30 Jahre und Konstanttemperaturkessel kommen im Volltext an keiner Stelle mehr vor.

Mit der Novelle hat sich auch der Name geändert. Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Abkürzung GEG und die alten Paragrafennummern findest du in älteren Ratgebern noch häufig, sie führen inzwischen in die Irre.

Bauart und Baujahr bleiben trotzdem wichtig, nur nicht mehr als Verbotsgrenze, sondern als Kostenfrage. Am Typenschild steht die Modellbezeichnung, meist auch das Baujahr. Sicherer ist das Protokoll des Bezirksschornsteinfegers: Dort sind Kesseltyp, Nennleistung und Baujahr eingetragen. Frag beim Verkäufer nach dem letzten Feuerstättenbescheid, bevor du ein Angebot abgibst.

Ein festes Enddatum für fossile Kessel steht ebenfalls nicht mehr im Gesetz. § 42a GModG kündigt stattdessen eine Grüngas- und Grünheizölquote an: Die Bundesregierung soll bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegen, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die Brennstoffe für die Gebäudewärme ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Pflicht trifft damit die Lieferanten, nicht dich als Eigentümer. Den vollständigen Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de. Weitere Änderungen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 sind dort bereits angekündigt, aber noch nicht eingearbeitet: Prüfe den Stand, bevor du investierst. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Pflichten bleiben für selbst nutzende Eigentümer?

Zwei Nachrüstpflichten gelten weiter. § 35 Absatz 1 GModG verlangt, dass oberste Geschossdecken über beheizten Räumen so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Ein entsprechend gedämmtes Dach darüber erfüllt die Pflicht ebenfalls. § 69 Absatz 2 GModG verlangt, dass bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume nach Anlage 8 gedämmt werden.

Für beide Pflichten gilt dieselbe Ausnahme: Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen besitzt und am 1. Februar 2002 eine dieser Wohnungen selbst bewohnt hat, ist befreit (§ 35 Absatz 3, § 69 Absatz 3 GModG). Die Ausnahme hängt an der Person, nicht am Haus, und ist nicht übertragbar. Sobald das Eigentum wechselt, endet der Schutz. Das gilt für den Verkauf genauso wie für Schenkung und Erbfall.

Die Zwei-Jahres-Frist betrifft damit die Dämmung, nicht den Heizkessel. Beide Maßnahmen kosten vergleichsweise wenig und lassen sich oft in Eigenleistung erledigen, wie der Beitrag zur Sanierungspflicht beim Hauskauf im Detail zeigt.

Was bedeutet das für dich als Käufer eines Bestandshauses?

Du erbst die Dämmfristen, nicht die Ausnahme. Steht im Keller ein 35 Jahre alter Kessel, darfst du ihn weiter betreiben. Eine ungedämmte oberste Geschossdecke und blanke Heizungsrohre im unbeheizten Keller musst du dagegen innerhalb von zwei Jahren ab Grundbucheintrag nachrüsten. Ein Verkäufer, der jahrzehntelang befreit war, muss vor dem Verkauf nichts unternehmen.

Prüfe deshalb drei Unterlagen, bevor du dich bindest. Erstens den Feuerstättenbescheid mit Kesseltyp und Baujahr. Zweitens die letzte Abgasmessung. Drittens die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Zusammen zeigen sie dir Alter, Zustand und tatsächlichen Verbrauch. Diese Punkte gehören in jede Checkliste für die Hausbesichtigung.

Plane den Heizungstausch trotzdem als festen Posten in dein Budget, nicht als Eventualität. Auch ohne gesetzliche Frist entscheidet der Zustand des Kessels darüber, wann er ersetzt werden muss. Ein Ausfall im Januar kostet mehr als ein geplanter Tausch im Sommer, weil Angebotsvergleich und Handwerkertermin dann wegfallen.

Wer kontrolliert das, und was kostet ein Verstoß?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob die Vorgaben des GModG eingehalten werden. Er erfasst Alter und Bauart des Kessels und weist dich schriftlich auf offene Pflichten hin. Kommst du der Aufforderung nicht nach, informiert er die zuständige Behörde.

Ein Verstoß gegen die Dämmpflichten ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG. Wer entgegen § 35 Absatz 1 die oberste Geschossdecke nicht dämmt oder entgegen § 69 die Wärmeabgabe der Leitungen nicht begrenzt, kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro belegt werden (§ 108 Absatz 2 Nummer 1). In der Praxis liegen verhängte Bußgelder deutlich darunter. Teurer wird meist die behördliche Anordnung selbst, weil du dann unter Zeitdruck arbeitest.

Ein Sonderfall bleibt die Havarie, allerdings mit anderer Wirkung als früher. Wer nach einem irreparablen Ausfall wieder eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nachweisen (§ 43 GModG). Für einen Einbau im Jahr 2028 greift diese Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Absatz 7 GModG). Die genauen Folgen hängen vom Einzelfall ab und gehören mit dem Schornsteinfeger besprochen.

Was kostet der Tausch, und was gilt für eine neue Gasheizung?

Ohne gesetzlichen Zwang entscheidest du selbst über den Zeitpunkt. Der Unterschied zwischen Notfall und Planung liegt trotzdem selten im Gerätepreis, sondern in der Förderung und in der Verhandlungsposition. Wer im Januar mit kaltem Haus dasteht, nimmt den Betrieb, der Zeit hat, und die Technik, die lieferbar ist. Wer ein Jahr vorher plant, holt drei Angebote ein und sichert sich den Zuschuss.

§ 42 GModG zählt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizung auf, darunter Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, KWK-Anlage, Stromdirektheizung und der Anschluss an ein Wärmenetz. Auch die Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung bleibt zulässig. Wer sie nach dem 29. Juli 2026 neu einbaut, übernimmt allerdings nach § 43 Absatz 1 GModG eine wachsende Pflicht: ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme müssen aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Ein Verstoß kann mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden (§ 108 Absatz 1 Nummer 4 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 3 GModG).

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude bezuschusst den Heizungstausch mit einer Grundförderung und mehreren Boni. Gefördert werden seit dem 21. Juli 2026 höchstens 28.000 Euro Investitionskosten für die erste Wohneinheit, der Gesamtfördersatz ist bei selbstnutzenden Eigentümern auf 70 Prozent gedeckelt, also auf 19.600 Euro. Ein Bonus für den schnellen Tausch setzt voraus, dass die alte Anlage noch funktioniert. Ob die Förderbedingungen nach der Gesetzesnovelle vom Juli 2026 angepasst wurden, prüfst du vor dem Antrag direkt bei kfw.de. Den Antrag stellst du in jedem Fall vor der Auftragsvergabe. Was dir insgesamt zusteht, ordnet der Ratgeber zur KfW- und BAFA-Förderung ein.

Wie berücksichtigst du das Heizungsalter im Kaufpreis?

Eine Heizung am Ende ihrer Laufzeit ist ein bezifferbarer Posten, kein Gefühl. Rechne den Restbetrag nach Förderung aus und leg ihn im Gespräch auf den Tisch. Bei einer Wärmepumpe für 32.000 Euro und 21.000 Euro Zuschuss bleiben rund 11.000 Euro. Das ist deine Verhandlungsbasis.

Zwei Argumente stützen die Position. Erstens der Zustand: Ein Kessel mit 35 Betriebsjahren steht vor dem Ersatz, auch wenn das Gesetz ihn nicht mehr verbietet. Zweitens die Folgekosten: Ein alter Kessel treibt die Heizkosten, solange er läuft. Dazu kommen die beiden Dämmpflichten, die du als Käufer innerhalb von zwei Jahren erfüllen musst. Alles drei lässt sich mit Unterlagen belegen, deshalb wirkt es stärker als eine pauschale Preisforderung.

Rechne den Betrag anschließend in dein Gesamtbudget ein, so wie es der Beitrag zu Kaufpreis plus Sanierung beschreibt. Und achte auf den Vertrag: In Bestandskaufverträgen ist die Sachmängelhaftung meist ausgeschlossen. Ein sichtbar alter Kessel gilt nicht als versteckter Mangel. Welche Formulierungen wirklich zählen, zeigt der Ratgeber zum Kaufvertrag beim sanierungsbedürftigen Haus.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Rechtsstand: Gebäudemodernisierungsgesetz, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.