Kaufnebenkosten
Grundschuldbestellung: Kosten, Ablauf und wo sich sparen lässt
Ohne Grundschuld zahlt keine Bank ein Darlehen aus. Der Posten taucht in vielen Budgetplanungen trotzdem nicht auf, obwohl er bei einer Finanzierung sicher anfällt.
der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt zusammen
dort trägt das Grundbuchamt jede Grundschuld ein
ist die Rechtsgrundlage der Grundschuld
typische Dauer bis zur Eintragung im Grundbuch
Grundschuldbestellung Kosten: Womit du rechnen musst
Zwei Stellen rechnen ab. Der Notar beurkundet die Bestellungsurkunde, das Grundbuchamt trägt die Grundschuld anschließend in Abteilung III ein. Beide arbeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Geschäftswert ist immer die Grundschuldsumme. Kaufst du für 400.000 Euro und nimmst 250.000 Euro Darlehen auf, rechnet der Notar mit 250.000 Euro. Wird die Grundschuld höher eingetragen als das Darlehen, steigen die Gebühren sofort mit.
| Grundschuldsumme | Notar | Grundbuchamt | Summe | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 Euro | 220 bis 320 Euro | 210 bis 300 Euro | 430 bis 620 Euro | rund 0,3 bis 0,4 % |
| 250.000 Euro | 330 bis 480 Euro | 300 bis 430 Euro | 630 bis 910 Euro | rund 0,25 bis 0,36 % |
| 400.000 Euro | 460 bis 680 Euro | 430 bis 600 Euro | 890 bis 1.280 Euro | rund 0,22 bis 0,32 % |
Die Werte sind Richtwerte für 2026 inklusive Auslagen und Umsatzsteuer. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigender Summe, weil die Gebührentabelle degressiv aufgebaut ist. Aufschläge entstehen durch Sonderfälle wie mehrere Eigentümer, eine Belastungsvollmacht oder die Eintragung auf mehreren Grundstücken.
Rechenbeispiel: 250.000 Euro Darlehen
Ein Paar kauft ein Haus für 340.000 Euro und bringt 90.000 Euro Eigenkapital mit. Die Bank finanziert 250.000 Euro und verlangt eine Grundschuld in gleicher Höhe.
Der Notar beurkundet die Bestellungsurkunde beim Termin, meist direkt im Anschluss an den Kaufvertrag. Dafür entstehen rund 400 Euro. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein und berechnet dafür etwa 350 Euro. Zusammen liegt das Paar bei rund 750 Euro.
Wichtig für die Liquiditätsplanung: Beide Rechnungen kommen wenige Wochen nach dem Termin, das Darlehen fließt oft später. Rechne den Betrag deshalb dem Eigenkapital zu und nicht der Finanzierung. Wie sich der gesamte Block aus Steuer, Notar und Makler zusammensetzt, zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld?
Bei der Buchgrundschuld steht alles im Grundbuch, mehr passiert nicht. Bei der Briefgrundschuld stellt das Amtsgericht zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, ein Wertpapier über das Recht. Die Bank kann es später ohne Grundbuchänderung weitergeben.
| Merkmal | Buchgrundschuld | Briefgrundschuld |
|---|---|---|
| Kosten der Bestellung | Standard | höher durch die Brieferteilung |
| Abtretung an eine andere Bank | nur über das Grundbuch, mit Gebühren | durch Übergabe des Briefs, ohne Grundbuchamt |
| Risiko bei Verlust | keins | aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig |
| Verbreitung heute | Regelfall | Ausnahme |
Für private Käufer ist die Buchgrundschuld fast immer die bessere Wahl. Sie ist günstiger, und der Vorteil des Briefs greift nur bei häufigem Wechsel des Gläubigers. Ein verlorener Grundschuldbrief blockiert dagegen die Löschung über Monate.
Bestehende Grundschuld übernehmen statt neu bestellen
Auf vielen Kaufobjekten liegt bereits eine Grundschuld der Verkäuferbank. Statt sie zu löschen und eine neue zu bestellen, kann sie an deine Bank abgetreten werden. Dann entfällt die Eintragungsgebühr, es bleibt nur eine Beglaubigung.
Der Weg lohnt sich, wenn die eingetragene Summe zu deinem Darlehen passt und beide Banken mitspielen. In der Praxis scheitert es oft daran, dass Kreditinstitute eigene Formulare und eine eigene Zwangsvollstreckungsklausel verlangen. Frag trotzdem aktiv nach, bevor der Vertrag beurkundet wird, denn die Ersparnis liegt schnell im dreistelligen Bereich.
Prüfe vorher, was in Abteilung III tatsächlich steht. Alte Rechte, Nießbrauch oder Wegerechte in Abteilung II können deine Finanzierung sogar ganz kippen. Der Ratgeber zum Grundbuch lesen beim Hauskauf erklärt, worauf du achtest.
Löschen oder stehen lassen, wenn getilgt ist?
Nach der letzten Rate schickt dir die Bank eine Löschungsbewilligung. Löschen musst du nicht. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen und sichert nichts mehr, weil keine Forderung mehr besteht.
Die Löschung kostet erneut Geld, grob 0,2 Prozent der eingetragenen Summe für Beglaubigung und Grundbuchamt. Dafür ist das Grundbuch sauber. Behältst du sie, kannst du sie später für ein Sanierungsdarlehen wiederverwenden und sparst die komplette Neubestellung.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Der Prozess läuft bei fast jedem Kauf gleich. Die Bank schickt nach der Darlehenszusage ihre Grundschuldbestellungsurkunde an den Notar. Der Notar beurkundet sie, meist im selben Termin wie den Kaufvertrag.
Anschließend reicht er den Antrag beim Grundbuchamt ein. Nach der Eintragung geht eine Bestätigung an die Bank, erst dann darf sie auszahlen. Zwischen Termin und Eintragung liegen je nach Amtsgericht zwei bis sechs Wochen.
In der Urkunde steht fast immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Sie erspart der Bank im Ernstfall den Gerichtsprozess. Das ist marktüblich, sollte dir aber bewusst sein. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, den Gesetzestext findest du bei gesetze-im-internet.de, neutrale Erstinformationen bei der Verbraucherzentrale.
Kalkuliere den Posten von Anfang an mit ein. Zusammen mit Sanierungskosten summiert sich das schnell, wie die Rechnung im Ratgeber Kaufpreis plus Sanierung zeigt. Zuschüsse können den Kreditbedarf senken, dazu passt der Überblick zur KfW- und BAFA-Förderung.
Ist die Grundschuld dasselbe wie eine Hypothek?
Nein. Eine Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen und ist deshalb flexibler wiederverwendbar.
Kann die Grundschuld höher sein als das Darlehen?
Ja, das kommt vor, wenn ein späterer Kreditbedarf abgesichert werden soll. Es erhöht aber sofort die Gebühren, weil die eingetragene Summe der Geschäftswert ist.
Wer zahlt die Grundschuldbestellung, Käufer oder Verkäufer?
Der Käufer. Die Grundschuld sichert sein Darlehen. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner eigenen alten Grundschulden, damit er lastenfrei übergeben kann.
Was passiert, wenn ich das Darlehen nicht abrufe?
Die Kosten für Beurkundung und Eintragung bleiben bestehen, sobald der Notar tätig geworden ist. Eine bereits eingetragene Grundschuld musst du danach auf eigene Kosten löschen lassen.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?
Meist zwei bis sechs Wochen, in stark ausgelasteten Amtsgerichten auch länger. Erst nach der Eintragung zahlt die Bank aus. Plane diese Zeit vor dem Übergabetermin ein.
Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Stand 2026 · Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
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